Regulace hypoték je tady! Žádná katastrofa se ale nekoná!


U nově poskytnutých hypoték ČNB od října nařizuje, aby splátka dluhů nepřesáhla 45% čistého měsíčního příjmu a celkové zadlužení devítinásobek čistého ročního příjmu. Pravidla se dotknou jen části trhu. Pokud ale centrální banka bude chtít bojovat se zadlužením českých domácností, bude muset přitvrdit.

Přesně tak jak odborníci i komerční banky předpokládali, oznámila ČNB, že od 1. října letošního roku opětovně přitvrdí pravidla týkající se hypotečního trhu.

Všichni žadatelé o hypoteční úvěr tak budou muset už za necelé čtyři měsíce se mnohem více bát do úvahy svoje výše příjmů. Seznámit se musí se dvěma novými ukazateli – DTI a DSTI.

DSTI – ukazatel, který vyjadřuje roční výši splátek úvěrů včetně dalších souvisejících nákladů k ročnímu příjmu domácnosti.

DTI – ukazatel, který vyjadřuje poměr dluhů k ročním příjmům. Tento ukazatel v součtu dluhů ovšem zohledňuje nejen splátku hypotečního úvěru, ale i splátky jiných úvěrů, leasingy, splátky na kreditních kartách a kontokorenty. V případě kreditních karet a kontokorentů dokonce i v případě, že nebyly nikdy čerpány.

Když se o zavedení těchto ukazatelů spekulovalo, předpokládalo se, že DSTI bude stanoveno na úrovni 40% a DTI na úrovni 5 až 8.

ČNB svým rozhodnutím ovšem překvapila, neboť zmíněné povolené limity zvolnila. Od října by tak výše dluhu žadatele o hypoteční úvěr neměla překročit devítinásobek jeho ročního příjmu. Zároveň by žadatel neměl na splátky dluhů vynakládat více než 45% svého měsíčního příjmu (spekulovalo se o 40%).

Co to znamená pro domácnosti?

Jako příklad si vezměme žadatele s čistým měsíčním příjmem 25 000 korun. Jak je vidět z následující tabulky, při stanovené regulaci DTI na úrovni 9 na současnou průměrnou výši hypotečního úvěru 2,05 milionu korun žadatel dosáhne. Dokonce to zvládne i s čistým příjmem 20 tisíc korun. Jeho maximální měsíční splátka jen nesmí přesáhnout 11 250 korun (ukazatel DSTI – splátka nesmí přesáhnout 45% příjmů).



Na rozdíl od dosud předpokládané regulace DTI na úrovni 5, kdy by na stejnou výši hypotéky (2,05 mil. Kč) žadatel dosáhl jen v případě, že by jeho měsíční splátka nepřesáhla 10 000 korun (ukazatel DSTI – splátka nesmí přesáhnout 40% příjmů). Nicméně kvůli DTI by si mohl vypůjčit jen 1,5 milionu korun (maximálně pětinásobek ročního příjmu – 5 x (12x 25 000) = 1 500 000).



Na současnou, průměrnou výši hypotečního úvěru by dle nových parametrů dosáhl v podstatě každý s čistým měsíčním příjmem 20 000 korun. Pokud by byly parametry nastavené dle dřívějších očekávání, byla by situace o poznání horší. Pokud by bývalo bylo DSTI 40% a DTI 5, na průměrnou hypotéku by dosáhla až domácnost s čistým měsíčním příjmem 35 000 korun. Jiná situace samozřejmě nastane, pokud má žadatel již nějaké jiné dluhy a splátky.

Každopádně rozhodnutí ČNB znamená, že se zase až o takovou katastrofu nejedná.

Proč ČNB trh reguluje?

Z pohledu ČNB se jedná o vcelku logický krok, který má ještě více omezit poskytování hypotečních úvěrů. Ač se to českým domácnostem nemusí líbit, zadlužení českých rodin roste. I přesto, že ČNB omezila výši poskytovaných hypotečních úvěrů a zavedla podmínku investice vlastních zdrojů, nejeden žadatel ale i banky pravidla stále obcházejí.

Jelikož míra úspor není vysoká, mnoho žadatelů zjišťuje, že nemá dostatek volných zdrojů, aby hypoteční úvěr dofinancovali. Obracejí se proto s žádostí o půjčku v lepším případě na rodinu, v horším případě na stavební spořitelny a jiné nebankovní společnosti. Tím se zadlužují ještě více a místo jednoho úvěru skončí mnohdy s dvěma i třemi úvěry.

Bude hůř?

Regulace výše splátek v poměru k příjmům je proto logický krok, který je zcela na místě. Nelze ani hovořit o tom, že by regulace byla tak tvrdá, nebo že se od října hypoteční trh zhroutí, protože nikdo nedosáhne na hypotéku.

Hypoteční úvěr ve výši devítinásobku ročního příjmu není zrovna málo. Znamená to, že by domácnost devět let musela splácet úvěr, bez toho aby si dovolila cokoliv jiného. Přijde to snad někomu málo?

Dle mého názoru se jedná pouze o začátek regulace, o takové prvotní představení ukazatelů. Pokud bude ČNB opravdu chtít něco udělat s neustále zvyšujícím se zadlužování obyvatelstva, bude muset přitvrdit.