Je Austrálie na pokraji realitní bubliny?


V posledních několika letech se zejména v hlavních městech napříč Austrálií spekuluje o existenci realitní bubliny. O její existenci se ovšem přou jak odborníci v Austrálii, tak na mezinárodní úrovni. Predikce o splasknutí bubliny a prudkém pádu cen nemovitostí však zatím týdně plní stránky novin. Jak to tedy opravdu je?

Austrálie se celkově řadí mezi nejdražší země na světě, přičemž Sydney byla již po několikáté vyhlášena za druhé nejdražší město na světě, hned po Hong Kongu. Sydney je zároveň místo, které v rámci Austrálie, vykazuje nejhorší míru dostupnosti vlastního bydlení. Ostatní hlavní města na tom nejsou o moc lépe. Melbourne bylo vyhlášené za šesté nejdražší město na světě a Perth, Brisbane a Adelaide se umístily v první dvacítce.

Statisticky se průměrná cena nemovitosti v Sydney, mimo centrum, pohybuje okolo 1,1 milionu dolarů, přičemž průměrný roční příjem domácnosti je okolo 88 tisíc dolarů. To znamená, že pořízení průměrné nemovitosti v Sydney odpovídá dvanáctinásobku ročního příjmu běžné domácnosti. Hůř už snad vychází jen Hong Kong s 18 násobkem ročního platu.

Mezi lety 1995 a 2005 rostly ceny nemovitostí napříč celou Austrálií v průměru o 6% ročně, přičemž mezi lety 1975-1995 rostly pouze o 1% ročně. Ceny nemovitostí v Sydney vzrostly o neuvěřitelných 106% od roku 2009, Melbourne na tom není o nic lépe, ceny zde vzrostly o 89%.



Ukazatel poměru ceny nemovitosti vůči průměrné roční mzdě vychází v Austrálii v průměru na 6,6. To znamená, že na splacení nemovitosti je zapotřebí zhruba sedminásobek ročního platu domácnosti.

Podle UBS patří nemovitostí trh v Sydney spolu s Vancouverem, Londýnem a Stockholmem, ke čtyřem nejnebezpečnějším trhům na světě. Za nimi zůstaly už jen Hong Kong a Mnichov. Toto označení si těchto šest měst vysloužilo kvůli tomu, že ceny nemovitostí na těchto trzích vzrostly o více než 50% od roku 2011. Pro porovnání, v ostatních velkých metropolích rostly ceny v průměru o 15%. 4

Australský trh nemovitostí se většinou dělí dle regionů, přičemž v současné době se jejich počet udává okolo 54 trhů s nemovitostmi. Z toho jsou pouze 4 považovány za cenově dostupné. Tyto 4 regiony jsou většinou důlní městečka jako například Kalgoorlie v Západní Austrálii. Další tři regiony jsou označované za téměř dostupné, 14 jich je označováno za značně nedostupné a celých 33 regionů nese označení za cenově téměř nedostupné.

Proč ceny rostly?

K růstu cen nemovitostí přispěl hlavně růst populace a migrace obyvatel z Outbacku do větších měst, zejména pak na východním pobřeží. Jen mezi lety 1991 a 2011 vzrostla populace NSW o 1,3 milionu lidí, z čehož 71% připadlo na Sydney. Stejně tak napomohl i růst průměrných mezd v posledních deseti letech, pokles úrokových sazeb a deregulace finančního trhu. Nízké sazby, výhodné podmínky úvěrů pro zahraniční investory a deregulace způsobily, že se hypoteční úvěry staly vysoce dostupnými.

Austrálie se řadí mezi tři země s největším zadlužením domácností na světě. Ve velmi podobné pozici jsou Dánsko a Švýcarsko. Zatímco průměrné zadlužení domácností po krizi v roce 2007 napříč celým světem kleslo, v Austrálii neustále roste. Mezi lety 1988 a 2015 se dluh domácností vůči mzdám téměř ztrojnásobil, z původních 64% na neuvěřitelných 185% v roce 2015.



Poměr zadlužení domácností vůči HDP vzrostl na 123% ke konci roku 2016. Přitom až zhruba do poloviny roku 2001 byl průměrný poměr zadlužení australských rodin vůči HDP okolo 69%.



Zlověstné hypotéky

O tom, že k realitnímu boomu přispěla deregulace finančního trhu a uvolněné podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů nikdo nepochybuje. Tuto situaci zažil svět již v roce 2007, kdy se po dlouhém období růstu cen nemovitostí a bezhlavému půjčování, zhroutil americký trh hypotečních úvěrů.

O tom, že jsou ceny nemovitostí napříč celou Austrálii vysoké, svědčí i fakt, že téměř polovina všech hypotečních úvěrů v posledních deseti letech je tzv. „interest-only“. Tento typ hypotečního úvěru je populární zejména v USA a Austrálii. Jedná se o hypoteční úvěr, který dovoluje po určitou dobu splácet jenom úroky. Dlužník v takovém případě, zpravidla prvních 5 až 10 let, splácí pouze úroky z hypotečního úvěru, nicméně z jistiny nesplácí nic. Tento druh hypotečního úvěru je výhodný zejména ze začátku úvěru, jelikož splátky jsou nižší. Po skončení období splácení úroků se ovšem začíná splácet i jistina a není ojedinělé, že splátky vzrostou mnohdy i o 100%.

Průměrná výše tzv. interest only hypoték byla mezi lety 2014 a 2015 v Austrálii okolo 430 tisíc AUD. Celkový objem těchto hypotečních úvěrů se ovšem s deregulací mezi lety 2012-2015 téměř zdvojnásobil. Ze statistických údajů vyplývá, že jedna ze čtyř domácností a dva ze tří investorů splácí tyto interest only hypotéky.



Čína jako majoritní investor

Jedním z důvodů proč ceny nemovitostí napříč Austrálií v posledních letech raketově rostly, byl i příliv zahraničního kapitálu. V 80 letech tvořil zahraniční kapitál necelých 13% na nemovitostním trhu Austrálie, na počátku roku 2014 to bylo již skoro 40%. Mezi lety 1995-2012 vzrostla hodnota zahraničních investic z 12 miliard na 60 miliard, přičemž počet zahraničních žádostí na nákup nemovitostí vzrostla z původních 3 181 na 9 768 žádostí.

Zahraniční kapitál přitéká do Austrálie zejména z oblastí Číny. Díky ekonomickému boomu v posledních letech vzrostl v Číně počet dolarových milionářů, kteří začali hledat možnosti jak svůj nově nabytý kapitál zainvestovat a Austrálie se zdála jako vhodné místo pro umístění tohoto kapitálu.

Nejenže jsou ceny nemovitostí v Austrálii v porovnání s Čínou levnější, i výnosy z pronájmů jsou daleko vyšší. Průměrná cena dvoupokojového bytu v Šanghaji se pohybuje okolo 900 tisíc dolarů. To je zhruba o 25% více než za stejný byt na východním pobřeží Austrálie. Výnosnost nájemních bytů se v Šanghaji udává okolo 1,5 %, což je skoro o polovinu méně než v Sydney.



Jen v NSW je z podíl zahraničních investorů na nemovitostním trhu z 80% tvořen čínskými investory. Zahraniční kapitál z Indonésie, Spojených států amerických a z Nového Zélandu přitom nečiní ani 5%.



Předpokládá se, že jen v roce 2016 přiteklo do australského nemovitostního trhu celkem 1 miliarda dolarů pouze z čínského trhu. Austrálie se přitom před takovým přílivem zahraničního kapitálu brání zákony, ty zahraničním investorům zakazují nákup již postavených nemovitostí. Jediné nemovitosti, co mohou nakupovat, patří pouze do oblasti nové výstavby. Jak už to tak bývá, čínští investoři si našli způsob, jak tyto restrikce obcházet. Využívají k tomu rozsáhlou síť realitních agentů, kterým přeposílají menší finanční částky a díky svým známým nebo příbuzným v Austrálii potom nemovitosti nakupují. Dalším osvědčeným způsobem je nákup nemovitostí přes podnikatelské subjekty, které mohou být vzdáleně a spletitě napojené na čínské společnosti.

Co bude teď?

Mnoho odborníků pochybuje, že by v Austrálii vznikala nebo byla dokonce před splasknutím realitní bublina. Nicméně si nelze nevšimnout podstatných shodných znaků se situací v USA před rokem 2007.

Porovnání cen nemovitostí vůči mzdám v USA vs. Austrálii



V USA byla realitní krize způsobená přemírou zadlužení domácností, zejména hypotečními úvěry. Deregulace finančního trhu, spolu s nízkými sazbami způsobily, že na úvěry dosáhly i lidé, kterým by za běžných okolností úvěr poskytnut nebyl. Lidé se zadlužovali čím dál více, rostla obliba tzv. interest-only hypoték a lidé své nemovitosti zadlužovaly i několika úvěry najednou. Tyto peníze ovšem nepoužili na investici do nemovitosti, ale na spotřebu. Ceny nemovitostí rostly nepřetržitě několik let, a když bublina splaskla, ceny rapidně klesly a lidé zjistili, že dluží více než kolik je současná hodnota jejich zástavy.

V mnoha ohledech se současná situace podobá situaci v USA před splasknutím bubliny. Před splasknutím realitní bubliny čelily americké domácnosti zadlužení okolo 90% HDP. Austrálie vykazuje poměr okolo 130%. Dluh vůči HDP rostl od konce 80 let, přičemž od konce 90 let rostl vyšším tempem. To mělo shodnou příčinu, na přelomu milénia docházelo napříč světem k obrovské deregulaci finančního sektoru a úvěry, včetně hypotečních úvěrů, se stávaly dostupnějšími.



Poměr zadlužení vůči mzdám je v Austrálii přímo alarmující. Před realitní krizí bylo zadlužení domácností vůči disponibilním mzdám na úrovni 140%, Austrálie v současné době vykazuje ohromující poměr 220%.



Co se týče samotných bank, není situace o nic růžovější. Lehman Brothers měla v době krachu ve své rozvaze aktiva v hodnotě 5% amerického HDP. Čtyři největší australské banky vykazují aktiva za 50% HDP, každá! Jestliže se o amerických bankách říkalo, že jsou moc velké, aby padly, co potom s australskými bankami?



Obrat k lepšímu?

Od ledna 2017 je ovšem vidět pokles zájmu a spekuluje se, že ceny nemovitostí možná konečně dosáhly svého vrcholu. Pokles je vidět i v rámci přítoku zahraničního čínského kapitálu. To může být způsobeno hlavně dvěmi zásadními událostmi:

1)Čína od ledna zavedla restrikce na vývoz kapitálu do zahraničí, toto omezení se týká jakékoliv částky nad 50 tisíc dolarů. Jednotliví investoři, kteří přeci jenom chtějí investovat více jak 66 tisíc dolarů v zahraničí se ovšem musejí zavázat, že investice nepůjde do realitního trhu – v opačném případě riskují vyšetřování ze strany Čínských kontrolních úřadů.

2)Austrálie zpřísnila podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů zahraničním subjektům

3)Národní banka Austrálie dále vydala nařízení, dle kterého by banky měly omezit poskytování interest-only hypoték

O tom, že se v Austrálii situace na realitním trhu vymkla kontrole, svědčí nejeden fakt, i když to odborníci a finančníci popírají. Stejně tak jak to popírali finančníci v USA až dokud bublina nesplaskla. To zda Austrálie unikne splasknutí realitní bubliny, ukáže až čas.