Druhý dluhopisový prospekt BICZ

Bývalý vysoce postavený manažer sítě Partners Financial Services Robin Šimek ve spolupráci s Milanem Filem pustili na trh po roce již druhý dluhopisový prospekt schválený Českou národní bankou. Konkrétně pak jejich společnost BICZ. Šimek s Filem mají v BICZ oba po 50 % obchodním podílu. Dluhopisy s prospektem vydávají však na společnost BICZ Bond s.r.o., která je čerstvě založenou společností. Stejný postup zvolili i před rokem, když dluhopisy vydali na BICZ Bond 2020 s.r.o.

BICZ nelze upřít určitou snahu působit na investory seriózně. Například na náš popud byla firma schopna dodat konsolidovaný finanční výkaz k 30.11.2021, což je rozhodně vstřícný krok, který si ceníme. Skupina měla k tomuto datu přibližně 1 miliardu korun dluhů. Přičemž bilanční suma skupiny byla ke stejnému datu 1,353 miliardy korun. Tedy disponovala vlastním kapitálem ve výši 347 milionů korun. To určitě není žádná katastrofa, ale nicméně tento vlastní kapitál vznikl přes kapitálové fondy, což samozřejmě není úplně tou nejšťastnější formou, jakou má vlastní kapitál v investičních skupinách vznikat. Zvláště, když je to přes oceňovací rozdíly.

Na druhou stranu je samozřejmě fér přiznat, že účetní zachycení developerské činnosti pro hodnotu nemovitého majetku standardní konzervativnější cestou nevýhodné, dokud nedojde k opuštění majetku z rozvahy. Pokud firma chce prokázat, že její dluhy nejsou větší než hodnota majetku, tak to pro ni je relativně obtížná situace a lze mít pro takovou operaci pochopení. Na BICZ je vidět snaha, ale trochu investiční prezentace postrádá profesionalitu v tom smyslu, že řeší problémy, které už jiné společnosti úspěšně řešily před ní. Řešení je totiž ve zvolení odlišné finanční architektury, která umožňuje zakomponovat hodnotu nemovitostí do rozvahy přes znalecké posudky, ideálně RICS valuátora. To by ale musela skupina zvolit na úrovni mateřské entity odlišný typ sběru kapitálu. BICZ vyrostla na přijímání půjček zajištěnými zástavou k nemovitosti. Tento způsob financování se na jednu stranu dobře prodává investorům, na druhou stranu je dosti svazujícím pro samotnou společnost. Zkušený finanční architekt by v takovém případě rozhodně navrhl odlišné řešení.

Holding za dobu své existence vykázal účetní ztrátu asi 77 milionů korun, ovšem je třeba si jasně říct, že se jedná o ztrátu účetní. O skutečně dosaženém výsledku hospodaření v případě BICZ bude možné hovořit až poté, co dojde k exitům projektů, které realizuje, proto se fakticky nemá příliš smysl touto ztrátou dosud zabývat. BICZ má v pipeline rozsáhlé množství projektů, z nichž ovšem značná část je v počáteční fázi developmentu. Jedná se o mix projektů různých segmentů, kde ovšem převažují spíše rezidenční nemovitosti. Jsou mezi nimi i projekty na poměrně prestižních pražských adresách nezanedbatelného až poměrně významného rozsahu. Skupina má za sebou už i nějaké menší projekty ve stavu dokončení, ovšem objem dokončených projektů určitě významně zaostává za objemem, který má skupina v pipeline. Celá skupina aktuálně čítá asi 56 společností v České republice.

K samotnému prospektu. Společné emisní podmínky bohužel nesou jasnou charakteristiku toho, že nebyly konzultovány s odbornou investiční obcí. Závazky emitenta ve společných emisních podmínkách nejsou žádné, které by stály za řeč. Je to obrovská škoda, protože tento emitent působí dojmem, že by na nějaké z nich dost možná byl ochoten i přistoupit. Emitent nezakomponoval do svých emisních podmínek ani limit zadlužení, ani účelové využití prostředků, ani informační povinnosti nebo zákazy přeměn struktury. To by rozhodně měl hodně rychle napravit, pokud chce na dluhopisovém trhu působit jako seriózní hráč. Dá se to samozřejmě přičíst určité nezkušenosti v oblasti dluhopisů, ale toto je druhý prospekt. Ne první. Pořád je zde možnost to napravit a emitent by tak rozhodně měl brzo učinit, protože v jiných ohledech je to celkem transparentní společnost.

BICZ aktuálně nabízí tři dluhopisové emise pod tímto programem. 2letá dluhopisová emise s úrokovou sazbou 5 % ročně asi bude patřit spíše k těm méně atraktivním, když výnos do splatnosti českého státního bondu je aktuálně 4,70 %. 2letá emise má náklady na úpis odhadované na 5 %, což jsou pro BICZ sice relativně nákladově příznivé peníze, ale musí se hodně rychle vrátit. A při pohledu na pipeline BICZ je evidentní, že tato skupina potřebuje spíše delší peníze. Druhá emise je 3letá a nabízí 6 % úrok, zatímco české státní bondy nabízejí na stejném období 4,35 % ročně IRR. V tomto případě uvádí emitent stejné náklady na úpis jako u 2leté emise, což je trochu neobvyklé, ale proč ne. A třetí emise je 4letá a ta nabízí hned 7 % roční úrok, zatímco český státní bond je na 3,99 % IRR. Zde už vzdálenost mezi těmito dvěma výnosy má prostor aspoň bytu hongkongského single nižšího úředníka na rizikovou marži.

Koketování BICZ s dluhopisy je zatím takové rozpačité. Pokud bude chtít být respektovaným dluhopisovým emitentem, bude muset učinit řadu změn, aby zapracovala na vlastní prezentaci před investory. Ačkoliv BICZ má ve svém portfoliu nepochybně nějakou materiální hodnotu, tak zejména forma, jakou prezentuje své aktivity, neodpovídá dnešním moderním standardům vyspělého kapitálového trhu. Samozřejmě pokud se bude srovnávat s firmami, jako jsou dnešní DRFG nebo Portiva, které svými praktikami posouvají český dluhopisový trh více a více na Východ, tak z takového srovnání nevychází hůř, ale pokud chce patřit mezi tu serióznější část dluhopisového trhu, tak musí na sobě ještě zamakat. Z celé prezentace BICZ je dost cítit spíše prezentace typická pro český realitní trh. Nic ve zlém, ale to je zkrátka málo. Kapitálový trh má jiné standardy a rozhodně by stálo za to se inspirovat u firem, jako jsou HB Reavis nebo CPI v rámci kapitálového trhu.

Ale skupina je to mladá a zaslouží si ještě šanci přijmout pravidla vlastní prezentace, aby působila o dva řády seriózněji. Je ostatně dost velká na to, aby si najala pro tyto účely špičkové profesionály v oblasti korporátního finančního poradenství. Profesionální dluhopisoví investoři rozhodně zatím budou spíše vyčkávat. Dravci budou skupinu sledovat a retailoví investoři doufat, že skupina brzo prokáže svou kvalitu nejen v podobě finanční prezentace ale i ve výsledcích hospodaření. Dejme skupině BICZ rok na to, aby se ukázala v lepším světle na kapitálovém trhu, a pak postoj k ní přehodnoťme.