Co bude s cenami bydlení?

Toto je logická otázka, která každému vyvstane při pohledu na současnou situaci. Další růst úrokových sazeb nepředstavuje krátkodobě dobrou vyhlídku pro hypotéky, což je obrovské množství peněz na realitním trhu, které chybí a bude ještě chybět. Propad hypotečních úvěrů bude kulminovat až tak za 2 měsíce, kdy se naplno projeví vliv vysokých úrokových sazeb. Čím déle bude trvat období vysokých úrokových sazeb, tím více roste i pravděpodobnost toho, že se negativně projeví vyšší úrokové sazby v defaultech hypotečních dlužníků.

Jde zde proti sobě několik faktorů a je těžké nyní predikovat, které převáží. Růst úrokových sazeb tlačí na pokles velkého množství nemovitostí, protože snižuje kupní sílu na straně poptávky po nemovitostech. Ale také musíme brát v potaz to, jaká je struktura poptávky po nemovitostech u jejich jednotlivých typů.

Byty v novostavbách v Praze – tyto byty kupují převážně lidé, kteří byty vnímají jako uchovatel hodnoty, ochranu před inflací a obecně investoři individuální či institucionální. Jedná se o skupinu nemovitostí, na kterou má asi nejmenší dopad oslabení poptávky vlivem hypotečních úvěrů.

Byty v novostavbách v jiných městech - do určité míry pro ně platí podobné schéma jako u novostaveb v Praze, ale mají rozhodně slabší investiční poptávku než ty pražské. Proto oslabení přítoku hypoték do realitního trhu na ně má vyšší vliv. Starší byty obecně – zde už rozhodně nepřevládá investiční poptávka a tak vliv hypoték musí být nezanedbatelný pro stranu poptávky po těchto bytech.

Rodinné domy – zde je investorů úplný zlomek. Vliv hypoték je pak zcela zásadní pro poptávku po tomto typu nemovitostí. Významné komerce – dominantní je poptávka zahraničních fondů, navíc se tyto transakce z drtivé většiny případů dělají na EUR, takže vliv růstu úrokových sazeb se zdaleka tolik neprojevuje. Ovšem projevuje se negativně hospodářský útlum, covidové přehodnocení využívání komerčních prostor a rostoucí geopolitické riziko spojené s Českem, tudíž i ochlazení zájmu zahraničního kapitálu o ČR.

Menší komerce – stavby o hodnotně řádově do 10 milionů EUR mají zatím stále celkem dobrou likviditu, pokud mají kvalitní retailové nájemníky, zejména pak z food retailu. Horší je to s nonfood retailem a kancelářemi. Dobře je na tom stále logistika. Středně významná komerce obecně – velmi problematická, transakce často na CZK, na zahraničí moc malé, na Čechy moc velké, tyto nemovitosti v pásmu 10 až 40 milionů EUR dost ztrácejí na likviditě a pravděpodobně i na ceně. Výjimku tvoří mimořádné nemovitosti, ale generálně toto pro ČR platí. Hodně rizikový segment.

Obrovský aspektem, který vstupuje do cenotvorby nemovitostí na trhu, je nyní OPEX spojený s nemovitostmi. Jestliže si někdo před dvěma roky řekl, že si raději pořídí dům za Prahou namísto obdobně drahého bytu v centru Prahy, tak dnes musí vidět situaci odlišnou optikou. Zvýšené náklady na energie a dopravu významně prodražují nákladovost takového bydlení. Rodinné domy jsou proto velmi ohrožené z pohledu likvidity i tržní hodnoty. Zvláště pak ty rodinné domy, které mají smrtící kombinaci velké vzdálenosti od pracovních míst a vysoké energetické náklady.

Pak zde máme další faktor v podobě nárůstu obyvatelstva z Ukrajiny. Zatím není úplně jasné, kolik ukrajinských přistěhovalců zůstane na našem území dlouhodobě. Ale čím déle konflikt trvá, tím větší pravděpodobnost, že Ukrajinci na našem území budou chtít zůstat. Měli bychom být realisté a připustit si, že většina z přistěhovalců u nás zůstane dlouhodobě. To znamená ale posílenou dlouhodobou poptávku po bydlení. Pro ceny některých nemovitostí je to pochopitelně dobře. Ačkoliv mohou Ukrajinci být vysoce společensky postavení na Ukrajině a mít nějaké finanční prostředky, když sem přicházejí, tak jejich postavení u nás bude spíše takové, že budou v průměru patřit mezi podprůměrně vydělávající osoby díky jazykové adaptaci a dalším nevýhodám, které cizinci obecně mají. Čekejme tedy, že budou tvořit silnou poptávku spíše po levnějších panelákových bytech, které jsou i na Ukrajině velmi rozšířené.

A pak zde máme stranu nabídky, která kulhá na jednu nohu. Nemovitostí je zatím velmi málo, a tak i pokles poptávky ve vybraných segmentech u novostaveb nezavdává úplně důvod pro bezprostřední pokles. Otázkou jsou novostavby rodinných domů za velkými aglomeracemi, kde nabídka je, ale poptávka prudce propadla. Tam se dá očekávat útlum i u novostaveb.

Co se týká sekundárního trhu, tak tam je to trochu složitější. Nabídka nemovitostí na sekundárním trhu je v některých vybraných segmentech obrovská. Stačí se podívat do Karlových Varů na nemovitosti po Rusech, kterých je aktuálně k mání spousta. Ale to jsou okrajové záležitosti realitního trhu.

Vezměme si základ sekundárního trhu, což jsou panelákové byty. Lidí, kteří by byli teoreticky ochotní prodat své byty v paneláku při současných velmi vysokých cenách, je teoreticky velmi mnoho, ale těch, kteří jsou ochotní tuto cenu zaplatit a významně se kvůli tomu zadlužit, zdaleka není tolik. Realitních transakcí na sekundárním trhu s paneláky se sice v absolutním počtu děje velké množství, ale v poměru k celkovému počtu těchto bytů rozhodně nyní nejsme na nějaké obvyklé hodnotě transakcí sekundárního trhu, která by se přirozeně měla dít. Nízký objem transakcí v kombinaci s vysokou cenou dávají falešný signál o vysoké tržní hodnotě panelákových bytů, které mají navíc velké množství problémů před sebou v nadcházejících 15-20 letech. Panelákový byt je velmi nejistá investice a trh to cítí, a to včetně finančních institucí.