Úvodní slovo
Vážení čtenáři,
vítám vás u dalšího vydání realitního reportu za leden 2022. Ráda bych vás upozornila na nové statistické údaje, které pro vás budeme zveřejňovat v rámci realitní statistiky. Jedná se o statistické údaje, které by vám měly poskytnout větší náhled na problematiku vývoje cen bytů v jednotlivých regionech. Jedná se o statistické údaje o počtu aktuálně volných bytů, mediánu a kvartilových hodnot, které udávají spodní a horní hranice cen. Tyto nově zveřejňované informace vám pomohou udělat si lepší obrázek o vývoji cen, a to zejména v regionech, kde se kvůli malému počtu bytů nebo luxusním projektům zkreslují průměrové ceny.
Přeji vám úspěšný týden
Tereza Pokorná Analytik Comsense analytics
Ceny bytů v novostavbách - prodej - sekundární trh
Během přelomu roku vzrostly ceny bytů v novostavbách, které se prodávají na sekundárním trhu o zhruba 5,68 %. Velmi výrazně narostl ceny těchto bytů v Brně, kde velmi výrazným způsobem meziměsíčně ubývá bytových jednotek k nabídce. Ještě horší je situace v Hradci Královém, kde se v lednu v nabídce realitních kanceláří objevily pouze 4 bytové jednotky v nabídce, co se týče bytů na prodej v novostavbách na sekundárním trhu.
Pro lepší představu o cenách bytových jednotek jsem pro vás zařadila i novou tabulku se statistickými údaji, která ukazuje nejen průměrnou hodnotu, za kterou se v lednu 2022 prodával metr čtvereční bytu v novostavbě na sekundárním trhu, ale i počet jednotek, které se v tom měsíci prodávaly, stejně jako kvartilové hodnoty. Pro upřesnění 25 % kvartil je statistická veličina, která vyznačuje hodnotu, pod kterou se prodává 25 % nejlevnějších bytů v daném městě. Naopak 75 % kvartil udává hranici, od které se prodává 25 % nejdražší bytů v daném městě. Medián je střední hodnota.
Na úrovni celé České republiky tak vidíme, že se v průměru novostavby na sekundárním trhu prodávají za zhruba 85 tisíc Kč na metr čtvereční, přičemž nejlevněji se prodávají novostavby za zhruba 64 700 Kč na metr a 25 % nejdražších bytů se na sekundárním trhu prodává s cenovkou vyšší než 108 tisíc Kč/m2.
Z tabulky je rovněž patrné, že nabídka volných bytů k prodeji absolutně nestíhá poptávce která se tady v posledních letech vytvořila. Až na výjimky, jako je Brno nebo Karlovy Vary, se v krajských městech prodává méně než 100 bytů v novostavbách na sekundárním trhu, v některých se prodává dokonce pod 50 bytů. Je to dáno samozřejmě tím, že je trh značně přebraný, vykoupený, stejně jako tím, že se byty neprodávají a rovněž tím, že abyste mohli prodávat byt na sekundárním trhu v novostavbě, tak se nejdříve v daném městě musí ty novostavby vůbec stavět. Což se, jak je známo, v některých krajských městech neděje.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - sekundární trh
Rovněž ceny bytů v panelových domech meziměsíčně vzrostly o více než 6 %. Z tabulky se statistickými údaji je opět patrné, jak zamrzlý trh s realitami v České republice vlastně je. Pakliže vezmeme v potaz, že se developerská výstavba odehrává v podstatě pouze v těch největších krajských městech, bytů na sekundárním trhu v novostavbách je rovněž jako šafránu, tak zbývají byty v panelových domech. A dokonce i těch se prodává málo. Nejvíce bytů v panelových domech se prodává v Praze, ale i tak se v celé v Praze v lednu 2022 prodávalo pouze něco málo přes 400 bytů v panelácích. Zde je potřeba zdůraznit, že do naší statistiky zahrnujeme pouze byty v osobním vlastnictví, které nejsou ve zcela dezolátním stavu.
I tak průměrná cena bytů v panelových domech vystoupala na nějakých 87 tisíc Kč/m2. Spodní cenový kvartil se přitom pohybuje někde okolo 61 tisíc Kč. I v "nejlevnějším" krajském městě Ústí nad Labem se vlivem nedostatku bytů a neutěšené bytové situaci dostávají panelákové byty na sídlištích na průměry okolo 40 tisíc Kč/m2.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - primární trh
Ceny bytů na primárním trhu novostaveb na úrovni meziměsíčního srovnání sice vzrostly, ale v zásadě lze hledat příčinu zejména v některých nových projektech, které byly spuštěné s vyššími cenami. Statistická čísla včetně Prahy, jsou samozřejmě hlavním městem velmi ovlivněná. Pokud bychom se na vývoj cen podívali bez Prahy, tak zjistíme, že se průměrné ceny bytů novostaveb přímo od developerů pohybují na zhruba 90 tisících Kč za metr čtvereční.
Z tabulky je rovněž patrný úbytek krajských měst, ve kterých se aktivně prodává developerský rezidenční projekt. Zatímco na počátku loňského roku nebyl aktivní developerský projekt pouze v Ústí nad Labem, teď nám ze statistiky vypadl i Hradec Králové a Jihlava.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Praha
Co se statistiky cen bytů v novostavbě v Praze týče, tak je leden velmi výrazně ovlivněný skokovým nárůstem v cenách na Praze 7, kde se ceny díky jednomu luxusnímu novému projektu vyhouply do závratných výšin. Tento výkyv samozřejmě ovlivnil celkový průměr, pokud bychom se podívali na vývoj po jednotlivých městských obvodech, tak až na zmíněnou Prahu 7, docházelo spíše ke stagnaci cen. Ze statistické tabulky je patrné, že zatímco se průměrné hodnoty všech dostupných bytů v Praze v novostavbách pohybují okolo 150 tisíc Kč na metr čtvereční, tak mediánová hodnota je nižší, někde okolo 147 tisíc Kč/m2. Spodní kvartilová hranice, která udává za kolik se prodává 25 % nejlevnějších bytů byla v lednu na hodnotách 135 tisíc Kč/m2.
Zvýšení úrokových sazeb a poklesl sjednaných hypotečních úvěrů se promítl i do realitního trhu v Praze, kdy se v lednu 2022 prodalo 281 bytů. Pro srovnání se v loňském roce v průměru prodávalo 460 bytů měsíčně. Rovněž došlo k mírnému navýšení volných bytů k prodeji. Celkem bylo na konci ledna k prodeji 2 048 bytů, což je nejvyšší hodnota volných bytů od dubna 2021.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - Praha
Meziměsíčně byl zaznamenaný růst v cenách v pražských panelových domech o zhruba 3,85 %. Průměrné ceny se přitom pohybují okolo 108 tisíc Kč za metr čtvereční. V celé Praze se v lednu prodávalo jen něco málo přes 400 bytů v panelácích. Přitom i na typických sídlištních čtvrtích jako je Praha 9 nebo Praha 10 se prodává dokonce pod 100 bytů.
Nejnižší ceny, za které se přitom byty v panelových domech prodávají je 98 tisíc Kč za metr čtvereční. Najdou se v Praze ovšem i panelové byty, které se prodávají za více než 120 tisíc Kč za metr čtvereční.
Ceny bytů - prodej - Středočeský kraj
Ceny panelových bytů ve Středočeském kraji vzrostly během ledna o nepatrných 0,81 % a průměrná cena se tak pohybuje okolo 71 tisíc Kč/m2. Středočeský kraj zažívá v posledních dvou letech nebývalý zájem o bydlení, důvod můžeme hledat na přehřátém trhu s pražskými realitami. Poptávka se zkrátka přelívá do oblastí, které jsou v dojezdové vzdálenosti do Prahy. S tím jak rostou úrokové sazby, lze předpokládat, že se poptávka ještě více v následujících měsících obrátí ke Středočeskému kraji, kde si lze stále ještě v některých oblastech pořídit bydlení pod 100 tisíc Kč/m2. Co se novostaveb týče, tak dochází postupně k vyprodávání developerských projektů. Průměrné ceny se přitom pohybují okolo 90 tisíc Kč/m2.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Brno
Během prvního letošního roku došlo k nepatrnému růstu v cenách bytů v novostavbách i v Brně, a to o 1,93 %. Stejně jako všude jinde v republice, i v Brně dochází k vyprodávání developerských projektů. V lednu se tak v Brně prodávalo pouze 499 bytů v developerských projektech. Zatímco průměrná hodnota se vyšplhala na 113 tisíc Kč za metr čtvereční, tak nejlevněji se byty prodávají v průměru za 111 tisíc Kč/m2. Naopak nejdražší byty se prodávají za zhruba 126 tisíc Kč za metr čtvereční.
Pronájem - panelové domy
Zatímco ceny bytů rostou napříč trhem, tak ceny pronájmů meziměsíčně v lednu poklesly, a to o skoro 5 %. Průměrná hodnota pronájmů v panelových domech se tak dostala na hodnotu 238 Kč/m2. Oproti lednu 2021 došlo k poklesu pronájmů o 1,69 %. Bez Prahy se průměrné nájemné pohybuje na celorepublikové úrovni ve výši 216 Kč/m2.
Pronájem - novostavby
Na trhu s pronájmy bytů v novostavbách došlo k poklesu v cenách o 3,22 %, nicméně k nejvyššímu poklesu došlo v Brně, kde došlo k nárůstu počtu bytů k pronájmu. Průměrná cena pronájmu se tak na celorepublikové úrovni pohybovala v lednu 2022 na úrovni 308 Kč/m2.
Pronájem - Praha
U bytů v panelových domech pokleslo od počátku roku nájemné o 3,04 %. Nejvýrazněji poklesly ceny pronájmů na Praze 5, a to o více než 29 %. V průměru si tak lze v Praze pronajmout byt v paneláku za zhruba 267 Kč/m2.
Pronájmy bytů v novostavbách ovšem od počátku roku rostou. Meziměsíčně nabídkové ceny pronájmů vzrostly, a to o 3,20 %. Nájmy se zde pohybují okolo 353 Kč/m2. Zatímco v centru se nájmy běžně pohybují mezi 400-500 Kč na metr čtvereční, tak v okrajovějších částech Prahy se drží těsně okolo 300 Kč/m2.
