Úvodní slovo
Vážení čtenáři,
vítám vás u dalšího vydání realitního reportu za únor 2022. Děje se toho na trhu teď hodně, co může mít ve velmi krátké době dopad na realitní a hypoteční trh v Čechách. Ať už jde o růst cen stavebních materiálů, který neprodražuje stavbu pouze u výstavby rodinných domů, ale rovněž u výstavby developerských projektů, což samozřejmě každý developer promítne do své cenové politiky. Velkou roli v tvorbě ceny hraje i developerovo očekávání o vývoji cen materiálů, inflace všeobecně, ale i situace na poli úrokových sazeb. Tato očekávání dnes, určují jaké budou ceny bytů zítra. Kromě rostoucích cen materiálů je to samozřejmě i velmi nepříznivá situace okolo inflace, kterou se Česká národní banka snaží zkrotit rostoucími úrokovými sazbami. Další zasedání Bankovní rady je již 7.dubna a nejeden finančník na toto zasedání netrpělivě vyčkává. Nejen toto zasedání totiž rozhodne o tom, jaký bude letošní trh s hypotečními úvěry. A do třetice všeho špatného zde máme i konflikt na Ukrajině, který situaci pouze zhoršuje nejistotou, kterou vnáší do rozhodování nejen finančních institucí, ale i domácností. To vše se velmi brzo může projevit nejen v poklesech prodejů bytů a hypotečních úvěrů, ale i na výnosech realitních fondů v ČR.
Přeji vám úspěšný a klidný týden
Tereza Pokorná Analytik Comsense analytics
Ceny bytů v novostavbách - prodej - sekundární trh
Během uplynulého měsíce poklesly ceny bytů v novostavbách, které se prodávají na sekundárním trhu o zhruba -1,26 %. Nejvýraznější pokles v cenách bytů byl v Hradci Královém, kde ceny meziměsíčně poklesly o -4,88%. Naopak v Jihlavě vzrostly během února o 3,13 %.
Pro lepší představu o cenách bytových jednotek jsem pro vás zařadila i novou tabulku se statistickými údaji, která ukazuje nejen průměrnou hodnotu, za kterou se v únoru 2022 prodával metr čtvereční bytu v novostavbě na sekundárním trhu, ale i počet jednotek, které se v tom měsíci prodávaly, stejně jako kvartilové hodnoty. Pro upřesnění 25 % kvartil je statistická veličina, která vyznačuje hodnotu, pod kterou se prodává 25 % nejlevnějších bytů v daném městě. Naopak 75 % kvartil udává hranici, od které se prodává 25 % nejdražší bytů v daném městě. Medián je střední hodnota.
Na úrovni celé České republiky tak vidíme, že se v průměru novostavby na sekundárním trhu prodávají za zhruba 84 tisíc Kč na metr čtvereční, přičemž nejlevněji se prodávají novostavby za zhruba 67 000 Kč na metr a 25 % nejdražších bytů se na sekundárním trhu prodává s cenovkou vyšší než 108 tisíc Kč/m2.
Z tabulky je rovněž patrné, že nabídka volných bytů k prodeji absolutně nestíhá poptávce, která se tady v posledních letech vytvořila. Až na výjimky, jako je Brno, se v krajských městech prodává méně než 100 bytů v novostavbách na sekundárním trhu, v některých se prodává dokonce pod 50 bytů. Je to dáno samozřejmě tím, že je trh značně přebraný, vykoupený, stejně jako tím, že se byty neprodávají a rovněž tím, že abyste mohli prodávat byt na sekundárním trhu v novostavbě, tak se nejdříve v daném městě musí ty novostavby vůbec stavět. Což se, jak je známo, v některých krajských městech neděje.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - sekundární trh
Rovněž ceny bytů v panelových domech meziměsíčně poklesly, a to o skoro -3 %. Z tabulky se statistickými údaji je opět patrné, jak zamrzlý trh s realitami v České republice vlastně je. Více na toto téma jsme psali i na Finsider.cz v článku Ceny panelových bytů nejsou podpořené objemem.
Pakliže vezmeme v potaz, že se developerská výstavba odehrává v podstatě pouze v těch největších krajských městech, bytů na sekundárním trhu v novostavbách je rovněž jako šafránu, tak zbývají byty v panelových domech. A dokonce i těch se prodává málo. Nejvíce bytů v panelových domech se prodává v Praze, ale i tak se v celé v Praze v únoru 2022 prodávalo pouze něco málo přes 459 bytů v panelácích. Zde je potřeba zdůraznit, že do naší statistiky zahrnujeme pouze byty v osobním vlastnictví, které nejsou ve zcela dezolátním stavu.
I tak průměrná cena bytů v panelových domech vystoupala na nějakých 84 tisíc Kč/m2. Spodní cenový kvartil se přitom pohybuje někde okolo 61 tisíc Kč. I v "nejlevnějším" krajském městě Ústí nad Labem se vlivem nedostatku bytů a neutěšené bytové situaci dostávají panelákové byty na sídlištích na průměry okolo 42 tisíc Kč/m2.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - primární trh
Ceny bytů na primárním trhu novostaveb na úrovni meziměsíčního srovnání nepatrně během února vzrostly. Statistická čísla včetně Prahy, jsou samozřejmě hlavním městem velmi ovlivněná. Pokud bychom se na vývoj cen podívali bez Prahy, tak zjistíme, že se průměrné ceny bytů novostaveb přímo od developerů pohybují na zhruba 92 tisících Kč za metr čtvereční.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Praha
Co se statistiky cen bytů v novostavbě v Praze týče, došlo v pražských novostavbách k nárůstu v cenách o zhruba 1,69 %. V průměru se tak dnes v Praze v novostavbách pohybují byty okolo 156 tisíc Kč na metr čtvereční, nicméně mediánová hodnota je nižší, někde okolo 148 tisíc Kč/m2. Spodní kvartilová hranice, která udává za kolik se prodává 25 % nejlevnějších bytů byla v lednu na hodnotách 135 tisíc Kč/m2. Naopak nejlevnější byty z těch nejdražších začínají na cenovce 167 tisíc Kč za metr čtvereční.
Ještě před rokem se přitom průměrná cena za pražský byt v novostavbě pohybovala na úrovni 123,5 tisíc Kč za metr čtvereční.
Pokles prodejů bytů v pražských novostavbách pokračoval i během února, kdy se v celé Praze prodalo 215 bytů. Průměrný počet měsíčně prodaných bytů v Praze se tak zatím v roce 2022 pohybuje na úrovni 247 bytů. Pro srovnání v roce 2021 se za první 2 měsíce prodalo v Praze 1 204 bytů a rok předtím 862 bytů. Letos to je zatím celkem 494 bytů.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - Praha
Meziměsíčně byl zaznamenaný pokles v cenách v pražských panelových domech o zhruba -1,60 %. Průměrné ceny se přitom pohybují okolo 107 tisíc Kč za metr čtvereční. V celé Praze se v lednu prodávalo jen něco málo přes 450 bytů v panelácích. Přitom i na typických sídlištních čtvrtích jako je Praha 9 nebo Praha 10 se prodává dokonce pod 100 bytů.
Nejnižší ceny, za které se přitom byty v panelových domech prodávají je 95 tisíc Kč za metr čtvereční. Najdou se v Praze ovšem i panelové byty, které se prodávají za více než 120 tisíc Kč za metr čtvereční.
Ceny bytů - prodej - Středočeský kraj
Ceny panelových bytů ve Středočeském kraji vzrostly během února o 1,95 % a průměrná cena se tak pohybuje okolo 72 tisíc Kč/m2. S tím jak rostou úrokové sazby, lze předpokládat, že se poptávka ještě více v následujících měsících obrátí ke Středočeskému kraji, kde si lze stále ještě v některých oblastech pořídit bydlení pod 100 tisíc Kč/m2. Co se novostaveb týče, tak dochází k poměrně masivnímu vyprodávání developerských projektů. Průměrné ceny se přitom pohybují okolo 90 tisíc Kč/m2.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Brno
Během února letošního roku došlo k velmi nepatrnému růstu v cenách bytů v novostavbách i v Brně, a to o 0,70 %. Oproti situaci z ledna, kdy se na brněnském trhu prodávalo pouze 499 bytů v novostavbách, došlo během k února k nárůstu volných bytů, a to díky několika nově spuštěným projektům. Zatímco průměrná hodnota se vyšplhala na 114 tisíc Kč za metr čtvereční, ta nabídka volných bytů vzrostla na 615 bytů. Nejlevněji se byty prodávají v průměru za 112 tisíc Kč/m2. Naopak nejdražší byty se prodávají za zhruba 125 tisíc Kč za metr čtvereční.
Pronájem - panelové domy
Během února došlo k nárůstu v cenách pronájmů v panelových domech o zhruba 1,05 %. Nejvýraznější skokový nárůst byl v Pardubicích, kde se nájmy zvýšily o 13,63 %. Meziročně se jedná o zdražení o 8,89 %. Zatímco v únoru 2021 se pronájem panelového bytu pohyboval okolo 221 Kč/m2, tak v současné době překonává nájem hranici 240 Kč/m2.
Pronájem - novostavby
Na trhu s pronájmy bytů v novostavbách došlo k poklesu v cenách o -4,5 %, nicméně k nejvyššímu poklesu došlo v Brně, kde došlo k nárůstu počtu bytů k pronájmu. Průměrná cena pronájmu se tak na celorepublikové úrovni pohybovala v únoru 2022 na úrovni 294 Kč/m2.
Pronájem - Praha
U bytů v panelových domech vzrostlo od počátku roku nájemné o 1,06 %. Nejvýrazněji poklesly ceny pronájmů na Praze 3, a to o více než 13 %. V průměru si tak lze v Praze pronajmout byt v paneláku za zhruba 270 Kč/m2.
Pronájmy bytů v novostavbách od počátku roku rostou rovněž rostou, ale méně výrazněji. Meziměsíčně nabídkové ceny pronájmů vzrostly, a to pouze o 0,21 %. Nájmy se zde pohybují okolo 353 Kč/m2. Zatímco v centru se nájmy běžně pohybují mezi 400-500 Kč na metr čtvereční, tak v okrajovějších částech Prahy se drží těsně okolo 300 Kč/m2.
