Úvodní slovo
Vážení čtenáři,
Na realitním trhu se pomalu začíná podepisovat nárůst v úrokových sazbách na hypotečních úvěrech. Za poklesem v počtu podaných bytů, ale i za poklesem vybraných cen bytů, stojí kromě zvýšených úrokových sazeb i to, že se do hry vrátily ukazatele DTI a DSTI, které začaly opětovně platit k 1.4.2022. Tentokrát ale s menší obměnou. Pro žadatele do 36 let věku jsou zmíněné ukazatele o něco „mírnější“. Mírnější v tom slova smyslu, že jim trh dovolí se více zadlužit.
Na trhu s hypotékami je tak od počátku letošního roku cítit znatelný pokles. Pokles je rovněž patrný na počtu prodaných bytů v pražských novostavbách. Za první kvartál letošního roku se v Praze prodalo 796 bytových jednotek, což je zhruba tolik, kolik bytů se v novostavbách v Praze prodalo pouze za leden loňského roku. A není se čemu divit, zatímco průměrná cena pražských bytů neustále stoupá, tak klesá apetit lidí po tom, se do konce života zadlužit se současnými úrokovými sazbami a ekonomickými vyhlídkami. Nehledě na to, že sítem ukazatelů už neprojde každý žadatel. Právě na trh s panelákovými byty začíná situace na trhu dopadat. Zatímco v posledních několika měsících jsme byli svědky neustálého růstu nabídkových cen bytů v panelových domech, tak od počátku letošního roku tyto ceny v průměru klesají. Od počátku letošního roku jsme na poklesu v cenách panelákových bytů o necelých 5 %. Přičemž lze předpokládat, že tento sestupný trend bude pokračovat. Což není zrovna dobrá zpráva pro ty, kteří tento typ nemovitosti financují například 80 % hypotékou. A to zejména tehdy, až trh ukáže, na kolik jsou byty v panelových domech při současných cenách likvidním aktivem.
Přeji vám úspěšný a klidný týden
Tereza Pokorná Analytik Comsense analytics
Ceny bytů v novostavbách - prodej - sekundární trh
Během uplynulého měsíce vzrostly ceny bytů v novostavbách na sekundárním trhu, a to o 1,34 %. Meziročně vzrostly ceny těchto bytových jednotek o 30,67 %. Od počátku letošního roku pak spíše ceny stagnují.
Pro lepší představu o cenách bytových jednotek jsem pro vás na začátku roku zařadili i novou tabulku se statistickými údaji, která ukazuje nejen průměrnou hodnotu, za kterou se v březnu 2022 prodával metr čtvereční bytu v novostavbě na sekundárním trhu, ale i počet jednotek, které se v tom měsíci prodávaly, stejně jako kvartilové hodnoty. Pro upřesnění 25 % kvartil je statistická veličina, která vyznačuje hodnotu, pod kterou se prodává 25 % nejlevnějších bytů v daném městě. Naopak 75 % kvartil udává hranici, od které se prodává 25 % nejdražší bytů v daném městě. Medián je střední hodnota.
Na úrovni celé České republiky tak vidíme, že se v průměru novostavby na sekundárním trhu prodávají za zhruba 85 tisíc Kč na metr čtvereční, přičemž nejlevněji se prodávají novostavby za zhruba 68 000 Kč na metr a 25 % nejdražších bytů se na sekundárním trhu prodává s cenovkou vyšší než 105 tisíc Kč/m2.
Z monitoringu počtu volných bytů k prodeji je patrné, že poměrně rychle dochází k vyprodávání volných bytových jednotek. Nabídka volných bytů v novostavbách na sekundárním trhu v březnu poklesla na 438 bytů, a to ve všech krajských městech dohromady, s výjimkou Prahy.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - sekundární trh
Ceny bytů v panelových domech pokračují v poklesu, zatímco v únoru meziměsíčně poklesly ceny bytů v panelových domech o -3 %, tak v březnu poklesly o dalších -1,49 %. Od počátku roku se tak ceny bytů v panelových domech na úrovni celorepublikového průměru snížily o zhruba -4,17 %.
I tak se průměrná cena bytů v panelových domech pohybuje na úrovni 83 tisíc Kč/m2. Spodní cenový kvartil se přitom pohybuje někde okolo 58 tisíc Kč. I v "nejlevnějším" krajském městě Ústí nad Labem se vlivem nedostatku bytů a neutěšené bytové situaci dostávají panelákové byty na sídlištích na průměry okolo 40 tisíc Kč/m2.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - primární trh
Ceny bytů na primárním trhu novostaveb od počátku roku rovněž spíše stagnují. Během prvního kvartálu letošního roku se změnily ceny pouze o 0,89 %. Tato statistika vzniká hlídáním významných developerských projektů jak v Praze, tak v regionech. Přičemž oproti loňskému roku vidíme, že developerské společnosti nemění ceny nemovitostí tak často, jako je měnili minulý rok. Stejně jako v Praze, se i v krajských městech zpomalil prodej bytových jednotek v novostavbách. V průměru se tak, měřeno bez Prahy, pohybuje metr čtvereční bytu v novostavbě na celorepublikové úrovni na 96 tisících Kč za metr čtvereční.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Praha
Co se statistiky cen bytů v novostavbě v Praze týče, došlo v pražských novostavbách během března k mírnému poklesu v cenách bytů, a to o -1,79 %. Z důvodu toho, že v Praze v posledních měsících dochází k masivnímu vyprodávání "levných" developerských projektů, je cenová statistika negativně ovlivněna několika drahými projekty. Což zkresluje celkovou průměrnou cenu developerských projektů. Z toho důvodu jsme se rozhodli přistoupit ke změně a rozdělili jsme projekty do 4 kategorií, a to dle několika kritérií. Výsledné zařazení projektu do příslušné kategorie je provedeno na základě posouzení lokality projektu, standardu v jakém je projekt postavený, na zařazení má vliv i kvalita života v dané novostavbě nebo i to, zda například poskytuje parkování. Rozdělení projektů do kategorií udává přesnější obraz o vývoji cen na trhu v jednotlivých kategoriích. Z rozdělení vyplývá, že nejdražší projekty na trhu se prodávají v průměru za 221 tisíc Kč na metr čtvereční. Růst cen ale působí i na ty méně kvalitní projekty, kde se vyšplhala průměrná cena k 130 tisícům Kč za metr čtvereční.
Ještě před rokem se přitom průměrná cena za pražský byt v novostavbě pohybovala na úrovni 125 tisíc Kč za metr čtvereční. Během března letošního roku došlo rovněž k vyprodání všech projektů na Praze 1, takže se momentálně v této lokalitě nenachází žádný byt v aktivním developerském projektu.
Během března se v pražských novostavbách prodalo celkem 302 bytů. To je o něco více než v předešlých dvou měsících, kdy se v lednu v Praze prodalo 281 bytů a v únor 213 bytů. Za první kvartál letošního roku se tedy dohromady prodalo celkem 796 bytů, což je zhruba tolik, kolik se prodalo bytů v lednu loňského roku. Růst úrokových sazeb a cen bytů se tedy pomalu začíná na trhu s realitami promítat. Vzhledem k celkové situaci na trhu lze očekávat, že trend v poklesu nákupu nových bytů bude minimálně v první polovině letošního roku pokračovat.
Vlivem poklesu prodejů se naopak nepatrně zvýšila nabídka volných bytů k prodeji. Po rekordně nízké zásobě v září 2021 se v březnu zásoba volných bytů v pražských novostavbách pohybovala okolo 2 127 bytů, a to v celkem 153 developerských projektech. Developeři během března rovněž uvedli na trh přes 300 nových bytů v 16 nových projektech.
Vlivem poklesu prodejů se naopak nepatrně zvýšila nabídka volných bytů k prodeji. Po rekordně nízké zásobě v září 2021 se v březnu zásoba volných bytů v pražských novostavbách pohybovala okolo 2 127 bytů, a to v celkem 153 developerských projektech. Developeři během března rovněž uvedli na trh přes 300 nových bytů v 16 nových projektech.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - Praha
Meziměsíčně byl zaznamenaný pokles v cenách v pražských panelových domech o zhruba -0,71 %. Průměrné ceny se přitom stále pohybují okolo 106 tisíc Kč za metr čtvereční. Od počátku roku došlo stejně jako v regionech i v Praze k poklesu v cenách bytů v panelových domech, a to o zhruba -2,41 %. Na trhu se přitom stabilně nabídka těchto bytů k prodeji pohybuje mezi 450-520 byty, což je velmi málo na celé hlavní město. Ukazuje to jen to, jak je celý realitní trh s tímto aktivem zamrzlý a je otázkou, na kolik se, při současných cenách, jedná o likvidní aktivum.
Nejnižší ceny, za které se přitom byty v panelových domech prodávají je 97 tisíc Kč za metr čtvereční. Najdou se v Praze ovšem i panelové byty, které se prodávají za více než 120 tisíc Kč za metr čtvereční.
Ceny bytů - prodej - Středočeský kraj
Ceny panelových bytů ve Středočeském kraji vzrostly během března o 0,94 % a průměrná cena se tak pohybuje okolo 72 tisíc Kč/m2. Na rozdíl od krajských měst a Prahy ve Středočeském kraji od počátku roku ceny těchto bytů vzrostly, a to o 3,28 %. Co se novostaveb týče, tak stále dochází k poměrně masivnímu vyprodávání developerských projektů. Jejich nabídková cena ale stagnuje. Od počátku roku se ceny zvýšily pouze o 0,27 %. Průměrné ceny se tak stále pohybují okolo 90 tisíc Kč/m2.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Brno
Růst cen bytů zatím stejně jako v Praze pokračuje i v Brně. Meziročně jsme na růstu v cenách novostaveb o 17,28 %, od počátku roku vzrostly ceny bytů v novostavbách o 3,56 %. Průměrná cena bytů se v Brně tak pohybuje na úrovni 117 tisíc Kč/m2. Zvýšila se ovšem zásoba bytů v nabídce. Nejvíce bytů se přitom prodává v městské čtvrti Královo Pole. Nejlevněji lze byty v Brně v novostavbách pořídit v okrajovějších čtvrtích, kde lze stále najít developerské projekty s cenovkou pod 90 tisíc Kč na metr čtvereční.
Pronájem - panelové domy
Během března došlo k poklesu v cenách pronájmů v panelových domech o zhruba -0,55 %. Meziročně se jedná o zdražení o 9,02 %. Zatímco v březnu 2021 se pronájem panelového bytu pohyboval na celorepublikové úrovni okolo 220 Kč/m2, tak v současné době překonává nájem hranici 239 Kč/m2.
Pronájem - novostavby
Na trhu s pronájmy bytů v novostavbách došlo po únorovém poklesu o o -4,5 % k růstu o 5,57 %. Průměrná cena pronájmu se tak na celorepublikové úrovni pohybovala v březnu 2022 na úrovni 312 Kč/m2. Tato hodnota je velmi výrazně ovlivněna pronájmy v Praze, kde se v průměru nájemné pohybuje mezi 350-400 Kč/m2. Bez Prahy by se průměrné nájemné pohybovalo na úrovni 225 Kč/m2.
Pronájem - Praha
Pronájmy v Praze zatím od počátku roku rostou, z průměrné ceny 260 Kč na 280 Kč za metr čtvereční v panelových domech. O něco pomaleji rostou ceny pronájmů v novostavbách, v průměru se nájemné v novostavbách v Praze pohybuje okolo 350 Kč za metr čtvereční.
