Úvodní slovo
Vážení čtenáři,
Český realitní trh v letošním roce nečekají lehké časy. Nejen, že je český trh s realitami ovlivněný nedostatkem stavebního materiálu, vysokými nabídkovými cenami nemovitostí a konfliktem na Ukrajině, ale do toho na něj dopadají i důsledky růstu úrokových sazeb, a to prostřednictvím poklesu objemu sjednaných hypotečních úvěrů. Ochlazení na hypotečním trhu je patrné i z dat, které zveřejňuje Česká národní banka. Dle statistik ČNB nateklo na realitní trh v Čechách v loňském roce v nově poskytnutých hypotečních úvěrech celkem 407 miliard korun. O rok předtím to bylo 250 miliard korun. Za první tři měsíce letošního roku se na objemu sjednaných hypotečních úvěrů sjednalo o 13,35 % méně než za první kvartál loňského roku. I kdyby v letošním roce poklesl počet sjednaných hypotečních úvěrů pouze o 25 %, tak to znamená, že na realitním trhu bude v letošním roce chybět na straně poptávky celkem sto miliard korun. Náš odhad ovšem je, že hypoteční trh, vlivem růstu úrokových sazeb, poklesne minimálně o 30 % a více. To by znamenalo, že na realitním trhu na straně poptávky bude letos chybět zhruba 120 až 200 miliard korun. Jen pro představu, v roce 2021 se v Praze za dvanáct měsíců prodalo v novostavbách celkem 5 552 bytů v celkové hodnotě 44 miliard korun.
Přeji vám úspěšný a klidný týden
Tereza Pokorná Analytik Comsense analytics
Ceny bytů v novostavbách - prodej - sekundární trh
Od počátku letošního roku ceny bytů v novostavbách vzrostly o zhruba 6,32 %. Pro lepší představu o cenách bytových jednotek jsem pro vás na začátku roku zařadili i novou tabulku se statistickými údaji, která ukazuje nejen průměrnou hodnotu, za kterou se v březnu 2022 prodával metr čtvereční bytu v novostavbě na sekundárním trhu, ale i počet jednotek, které se v tom měsíci prodávaly, stejně jako kvartilové hodnoty. Pro upřesnění 25 % kvartil je statistická veličina, která vyznačuje hodnotu, pod kterou se prodává 25 % nejlevnějších bytů v daném městě. Naopak 75 % kvartil udává hranici, od které se prodává 25 % nejdražší bytů v daném městě. Medián je střední hodnota.
Na úrovni celé České republiky tak vidíme, že se v průměru novostavby na sekundárním trhu prodávají za zhruba 90 tisíc Kč na metr čtvereční, přičemž nejlevněji se prodávají novostavby za zhruba 75 000 Kč na metr a 25 % nejdražších bytů se na sekundárním trhu prodává s cenovkou vyšší než 116 tisíc Kč/m2. Na tomto místě je ovšem třeba zdůraznit, že se jedná o nabídkové ceny nemovitostí, které jsou do značné míry ovlivněné nejen aktuální skladbou bytových jednotek na trhu, ale rovněž očekávám prodávajících.
Během dubna došlo k nárůstu počtu volných bytů na trhu. Celková zásoba bytů, kromě Prahy, na sekundárním trhu s novostavbami byla v dubnu 574 bytů.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - sekundární trh
Od počátku roku poklesly ceny bytů v panelových domech o zhruba -3,76 %. Během dubna ceny těchto nemovitostí spíše stagnovaly. Meziročně se ovšem stále díváme na růst nabídkových cen o 23,22 %. U trhu s byty v panelových domech je ovšem jeden značný problém, a to je ten, že je tento trh značně zamrzlý. I přesto, že se průměrná cena bytů v panelových domech stále pohybuje na úrovni 83 tisíc Kč/m2, tak se jedná o nabídkovou cenu, která je odrazem očekávání prodávajícího. Nejedná se o cenu, za kterou reálně dojde nakonec k prodeji bytové jednotky. Na tomto místě se tak střetává pohled prodávajícího a kupujícího, přičemž jejich představy o reálné ceně aktiva může být značně odlišná. Zvláště v situaci rostoucích úrokových sazeb.
Spodní cenový kvartil se přitom pohybuje někde okolo 61 tisíc Kč. I v "nejlevnějším" krajském městě Ústí nad Labem se vlivem nedostatku bytů a neutěšené bytové situaci dostávají panelákové byty na sídlištích na průměry nabídkových cen okolo 41 tisíc Kč/m2.
Nejvíce panelákových bytů k prodeji se nabízí v hlavním městě, přes 600 bytů, což je ovšem na celé hlavní město poměrně malé číslo. Což potvrzuje teorii o zamrzlosti tohoto trhu. Jedna věc je, za kolik v realitce byt nabídku, a věc druhá, je za jak dlouho a za jakou cenu ho reálně prodám.
Druhá největší nabídka bytů v panelových domech je v Ostravě a následuje Brno. V ostatních krajských městech se nabídka panelových bytů k prodeji pohybovala hluboce pod 100 bytů.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - primární trh
Ceny bytů na primárním trhu novostaveb od počátku roku rovněž spíše stagnují. Během prvních čtyř měsíců letošního roku se změnily ceny pouze o 0,36 %. Tato statistika vzniká hlídáním významných developerských projektů jak v Praze, tak v regionech. Přičemž oproti loňskému roku vidíme, že developerské společnosti nemění ceny nemovitostí tak často, jako je měnily minulý rok. Stejně jako v Praze, se i v krajských městech zpomalil prodej bytových jednotek v novostavbách. V průměru se tak, měřeno bez Prahy, pohybuje metr čtvereční bytu v novostavbě na celorepublikové úrovni na 96 tisících Kč za metr čtvereční.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Praha
Co se statistiky cen bytů v novostavbě v Praze týče, došlo v pražských novostavbách během dubna k mírnému růstu v cenách bytů. Z důvodu toho, že v Praze v posledních měsících dochází k masivnímu vyprodávání "levných" developerských projektů, je cenová statistika negativně ovlivněna několika drahými projekty. Což zkresluje celkovou průměrnou cenu developerských projektů. Z toho důvodu jsme se rozhodli přistoupit ke změně a rozdělili jsme projekty do 4 kategorií, a to dle několika kritérií. Výsledné zařazení projektu do příslušné kategorie je provedeno na základě posouzení lokality projektu, standardu v jakém je projekt postavený, na zařazení má vliv i kvalita života v dané novostavbě nebo i to, zda například poskytuje parkování. Rozdělení projektů do kategorií udává přesnější obraz o vývoji cen na trhu v jednotlivých kategoriích. Z rozdělení vyplývá, že nejdražší projekty na trhu se prodávají v průměru za 221 tisíc Kč na metr čtvereční. Růst cen ale působí i na ty méně kvalitní projekty, kde se vyšplhala průměrná cena k 130 tisícům Kč za metr čtvereční.
Ještě před rokem se přitom průměrná cena za pražský byt v novostavbě pohybovala na úrovni 121 tisíc Kč za metr čtvereční.
Během dubna se v pražských novostavbách prodalo pouze 167 bytů. To je výrazný pokles oproti předchozím měsícům, stejně jako ve srovnání s rokem 2021. Vlivem poklesu prodejů se ovšem zvýšila nabídka volných bytů k prodeji. V dubnu se v pražských novostavbách nabízelo zhruba 2 229 bytů k prodeji, a to ve více než 125 developerských projektech.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - Praha
Meziměsíčně byl zaznamenaný nepatrný růst v cenách v pražských panelových domech o zhruba 0,24 %. Průměrné nabídkové ceny se přitom stále pohybují okolo 106 tisíc Kč za metr čtvereční. Od počátku roku došlo stejně jako v regionech i v Praze k poklesu v cenách bytů v panelových domech, a to o zhruba -2,18 %. Na trhu se přitom stabilně nabídka těchto bytů k prodeji pohybuje okolo 600 bytů, což je velmi málo na celé hlavní město. Je to ale více, než kolik se nabízelo na trhu v předcházejících třech měsících. Ukazuje to jen to, jak je celý realitní trh s tímto aktivem zamrzlý a je otázkou, na kolik se, při současných cenách, jedná o likvidní aktivum.
Nejnižší ceny, za které se přitom byty v panelových domech prodávají je 97 tisíc Kč za metr čtvereční. Najdou se v Praze ovšem i panelové byty, které se prodávají za více než 120 tisíc Kč za metr čtvereční.
Ceny bytů - prodej - Středočeský kraj
Ceny panelových bytů ve Středočeském kraji poklesly během dubna o -3,27 % a průměrná cena se tak pohybuje okolo 69 tisíc Kč/m2. Od počátku roku jsou tak tyto nemovitosti skoro na stejné ceně, dokonce mírně od ledna poklesly, a to o -0,09 %. Co se novostaveb týče, tak stále dochází k poměrně masivnímu vyprodávání developerských projektů. Od počátku roku vzrostly ceny bytů v novostavbách o zhruba 2,51 %. Meziroční nárůst v cenách je ale stále ne 17,47 %.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Brno
Růst cen bytů zatím stejně jako v Praze pokračuje i v Brně. Meziročně jsme na růstu v nabídkových cenách bytů v novostavbách o 16,89 %, od počátku roku vzrostly ceny bytů v novostavbách o 2,84 %. Průměrná nabídková cena bytů se v Brně tak pohybuje na úrovni 118 tisíc Kč/m2. I v dubnu se zvýšila ovšem zásoba bytů v nabídce. Nejvíce bytů se přitom prodává v městské čtvrti Královo Pole a Zábrdovice. Nejlevněji lze byty v Brně v novostavbách pořídit v okrajovějších čtvrtích, kde lze stále najít developerské projekty s cenovkou okolo 80 tisíc Kč na metr čtvereční.
Pronájem - panelové domy
Oproti březnu, došlo během dubna k růstu v cenách pronájmů v panelových domech o zhruba 2,77 %. Meziročně se jedná o zdražení o 12,72 %. Zatímco v dubnu 2021 se pronájem panelového bytu pohyboval na celorepublikové úrovni okolo 218 Kč/m2, tak v současné době překonává nájem hranici 246 Kč/m2.
Pronájem - novostavby
Během uplynulého měsíce vzrostly ceny pronájmů v novostavbách o zhruba 2,49 %. Stejně jako u prodeje bytů v novostavbách i zde se jedná o nabídkové ceny pronájmů, které jsou ovlivněné aktuální skladbou bytů v nabídce. I přesto, že se očekává růst cen pronájmů, a to zejména v důsledku rostoucích úrokových sazeb a poklesu zájmu o "vlastní" bydlení, je otázkou, jak vysoký bude reálný růst cen pronájmů i s ohledem na rostoucí ceny energií, které jsou buď součástí nájmů a nebo jsou na nájemníka přenesené ve formě přidružených poplatků. Průměrná výše nájmu v bytech v novostavbách se pohybuje na hraně 360 Kč/m2.
Pronájem - Praha
Pronájmy v panelových domech v Praze zatím od počátku roku rostou, z průměrné ceny 260 Kč na 290 Kč za metr čtvereční v panelových domech. O něco pomaleji rostou ceny pronájmů v novostavbách, v průměru se nájemné v novostavbách v Praze pohybuje okolo 378 Kč za metr čtvereční.
