Úvodní slovo
Vážení čtenáři,
vítám vás u dalšího vydání realitního reportu. Polovina letošního roku je skoro za námi a zatím je to tedy dost bláznivý rok. Pokud odhlédneme od stále probíhající světové pandemie a zaměříme se jen na trh realit, tak není dost důvodů k radosti. Úrokové sazby začaly pomalu ale jistě růst, a i přesto neutuchá poptávka po hypotečních úvěrech. Ceny stavebních prací a stavebního materiálu raketově rostou, což znamená, že se významně prodraží nejen výstavby rodinných domů, ale i developerských projektů. Zvýšené náklady budou ještě více tlačit na to, aby rostly prodejní ceny nemovitostí. Přičemž již s taky vysokými cenami dnes má již nejeden klient problém dosáhnout na hypoteční úvěr v dostatečné velikosti, při naspoření oněch 20 % vlastních zdrojů. K tomu všemu se nedaří ani stavebním úřadům. I přesto, že se u nás vydalo od počátku roku o 4 % více stavebních povolení než v loňském roce, tak to není ani zdaleka dost na to, aby to realitnímu trhu pomohlo.
Můžeme jen doufat, že spása přijde v podobě nového stavebního zákona, který má ovšem plně v platnost vstoupit až v lednu 2023.
Přeji vám úspěšný týden
Tereza Pokorná Analytik Comsense analytics
Ceny bytů v novostavbách - prodej - sekundární trh
Meziměsíčně došlo na trhu bytů v novostavbách na sekundárním trhu k růstu v cenách za metr čtvereční o zhruba 2,8 %. Průměrná cena se tak za metr čtvereční bytu pohybuje na celorepublikové úrovni na 67,3 tisících Kč. Ještě v lednu letošního roku se průměrný metr bytu v novostavbě na sekundárním trhu přitom prodával za 63 tisíc Kč. Během necelých šesti měsíců tak došlo ke zdražení bytů o 5,8 %.
Meziměsíčně mohou ceny v některých krajských městech výrazně fluktuovat, tak jako vidíme například u Českých Budějovic nebo Hradce Králové. V měsíční analýze se vychází z aktuální nabídky realitních kanceláří, které mohou být daný měsíc ovlivněné nestandardními byty, případně vyššími/nižšími cenami v nabídce. Pro srovnání je proto na místě porovnávat spíše změny od počátku roku.
Od ledna nejvýrazněji vzrostly ceny bytů v Českých Budějovicích, zde je ovšem vývoj cen ovlivněný nestandardním meziměsíčním nárůstem cen v květnu. Ještě v dubnu zde ceny bytů rostly tempem 6,4 % od počátku roku. Velmi podobným případem je i další krajské město Karlovy Vary.
Nejlevněji lze stále pořídit byt v novostavbě na sekundárním trhu v Jihlavě, kde se v průměru byty prodávají za 48 tisíc Kč/m2.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - sekundární trh
Ve velmi podobném tempu jako rostly meziměsíčně byty na sekundárním trhu v novostavbách, rostly minulý měsíc i ceny bytů v panelácích. Meziměsíčně se na celorepublikové úrovni zvýšily ceny panelákových bytů, včetně Prahy, o 2,39 %. Pokud bychom se na statistiku podívali bez Prahy, vzrostly průměrné ceny bytů o 2,88 %. Důvod je jednoduchý, v Praze na rozdíl od ostatních krajských měst, nerostou ceny panelákových bytů tak rychle a to zejména proto, že v Praze probíhá daleko větší developerská činnost než v ostatních krajských městech. Poptávka po bydlení se tak v Praze rozmělní mezi více bytových jednotek a kupující rovněž preferují raději byty v novostavbě než v 50let starém panelovém domě.
Od počátku roku došlo k navýšení cen v panelových domech o necelých 10 %. V průměru si tak můžete pořídit panelový byt za zhruba 70 tisíc Kč/m2. To je na celorepublikovém průměru více než za kolik se prodávají byty v novostavbách na sekundárním trhu!
Ceny bytů v novostavbách - prodej - primární trh
Na trhu s byty přímo od developerských společností došlo k nárůstu v cenách bytů o 1,83 % včetně Prahy. Na primárním trhu s novostavbami je naopak vliv Prahy daleko větší. I přesto, že v Praze probíhá nejrozsáhlejší developerská výstavba, počet dostupných bytových jednotek každý měsíc klesá, s tím jak roste poptávka po bytech. Celorepublikový průměr je tak v této rovině daleko více ovlivněný pražskými cenami. Bez Prahy se průměrně novostavba v krajských městech prodává za zhruba 69 tisíc Kč/m2. Čtenář, který sleduje realitní report již nějaký měsíc, si nemůže nepovšimnout toho, jak dochází ke sjednocení cen bytů na trhu, bez ohledu na to o jaký typ stavby se jedná. Zatímco před několika lety platilo, že ceny bytů v panelových domech byly o několik desítek procent nižší než ceny bytů v novostavbách, vysoká poptávka po vlastním bydlení a nedostatečná developerská výstavba způsobily, že se rozdíly pomalu ale jistě začínají v některých krajských městech smazávat.
Na rozdíl od bytů v panelácích nezvyšují developeři výrazně nabídkové ceny bytů v krajských městech. Od počátku roku došlo k navýšení v průměru jen o 2,82 %.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Praha
Pražské novostavby pokračují v růstu průměrných cen již 30 měsíců v řadě. Meziměsíčně došlo v pražských novostavbách ke zdražení bytů o 3,05 %. Od počátku roku poté ceny bytů poskočily o 7,26 %. Meziroční změna je výrazná, něco málo přes 15 %. V podstatě stále platí, že jedinou městskou částí, kde ceny bytů klesají je centrum. Zde je ovšem potřeba si říci, že pokles v cenách není způsobený celoplošným překotným zlevňováním bytů, ale vyprodáváním bytů z nabídky developerů, úbytkem bytů a zlevňováním především tzv. ležáků neboli bytů, které zůstávají v nabídce developerů i po kolaudaci.
Průměrná cena všech developerských projektů se tak v Praze pohybuje okolo 130 tisíc Kč/m2. Pokud rozlišíme standard developerských projektů, tak můžeme průměrnou cenu rozdělit následovně - u standardního provedení se průměrná cena pohybuje okolo 115 tisíc Kč/m2 a u luxusního a nadstandardního provedení se díváme na ceny vyšší než 145 tisíc Kč/m2.
Na konci května rovněž výrazně vlivem zvýšených prodejů, poklesl počet volných bytů k prodeji. Za poslední 4 roky jsme na nejnižší zásobě bytů. Vyprodanost pražských projektů tak překročila 88 %.
Zatímco počet dostupných bytů každý měsíc klesá, počet prodaných bytů roste. Od počátku roku se v průměru v Praze prodá neuvěřitelných 560 bytů měsíčně. To je za poslední 4 roky rekordní počet bytů.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - Praha
Jak již bylo napsáno výše, v Praze na rozdíl od bytů v novostavbách, nerostou ceny bytů v panelových domech až tak výrazně. Meziměsíčně se ceny bytů v Praze zvýšily o 0,44 %, od počátku roku potom o 5,88 %. Zatímco v lednu se dal panelový byt pořídit pod 90 tisíc Kč/m2 v 5 městských obvodech, v současné době v této kategorii zůstává pouze Praha 5 a Praha 9. V ostatních městských částech se ceny panelových bytů pohybují mezi 90-100 tisíci Kč/m2.
Ceny bytů - prodej - Středočeský kraj
V největších městech Středočeského kraje ceny panelových bytů dokonce meziměsíčně poklesly, a to o 1,22 %. U měst, která sledujeme od počátku roku došlo k růstu v cenách o 0,88 %. Nejdráže si lze pořídit panelový byt v okrase Praha západ, a to za zhruba 70 tisíc Kč/m2, naopak nejlevněji si ho lze pořídit v Kutné Hoře a Příbrami.
Co se novostaveb týče, ve Středočeském kraji došlo meziměsíčně k poklesu v průměrných cenách o 5,05 %. Od počátku roku zde poklesly průměrné ceny o3,65 %. Opět je nutné konstatovat, že k poklesu v okolí Prahy nedochází ani tak zlevňováním bytů, ale jako úbytkem bytů v nabídce. Nejvyšší ceny se vyskytují v okrese Praha východ, kde se ceny pohybují o zhruba 20 % níže než je průměr Prahy.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Brno
V Brně došlo na poli bytů v novostavbách na primárním trhu k meziměsíčnímu růstu v cenách o 1,16 %. Nejvýraznější výkyv zaznamenala čtvrť Brno střed, kde se meziměsíčně zvýšily ceny o 4,77 %. Od počátku roku vzrostly ceny bytů v Brně o 7,96 %. V jedné z nejdražších čtvrtí, v Zábrdovicích, od ledna vzrostly ceny bytů dokonce o 18,47 %. Naopak nejvýrazněji poklesly ceny ve čtvrti Černé pole, a to o 2,15 %.
Pronájem - panelové domy
Na rozdíl od prodejních cen bytů, nájemné na celorepublikové úrovni klesá. Od počátku roku poklesly nájmy o zhruba 9,86 %, a to včetně Prahy. I kdybychom statistiku srovnávali bez Prahy, jednalo by se o pokles o 5,04 % v nabídkovém nájmu. Praha všeobecně zažívá nejvyšší pokles v nájemném, nájmy zde od počátku roku poklesly o 10,5 %.
Všeobecně se tak nájem za metr čtverečního bytu pohybuje v ČR, včetně Prahy, na úrovni 218 Kč/m2. Bez Prahy se průměrné nájemné pohybuje okolo 200 Kč/m2.
Pronájem - novostavby
V novostavbách jsou nájmy o 30 % vyšší než nájmy v panelových domech. I tak zde ovšem nájemné klesá, i když zdaleka ne tak výrazně jako u panelových bytů. Od počátku roku se ceny nájmů prakticky nezměnily, byl zaznamenaný pokles o 0,71 %.
Pronájem - Praha
Jak už bylo řečeno, v Praze stále pokračuje trend poklesu nájmu, meziměsíčně se jedná u panelových domů o pokles o 0,73 %, od počátku roku o 10,5 %. Nejvýrazněji poklesly u tohoto typu bydlení od počátku roku nájmy na Praze 3, Praze 8 a Praze 10. U novostaveb zatím poklesly ceny nájmů od počátku roku o 2,13 %. Nejvýrazněji poklesly nájmy na Praze 4 a Praze 6.
