Úvodní slovo
Vážení čtenáři,
český realitní trh se pomalu ale jistě ochlazuje. I přesto, že ochlazení realitního trhu nepřineslo zatím výrazné poklesy v nabídkových cenách bytů, rozdíl oproti loňskému roku je patrný na první pohled. Nejvíce asi na realitním trhu s developerskými projekty v Praze. Kde nejen počet prodaných bytů, ale i rezervovaných bytů, měsíc od měsíce klesá. A i přesto, že ceny zatím neklesají, tak se u mnohých typů nemovitostí zastavil překotný růst a nabídkové ceny již několikátý měsíc v řadě přešlapují na místě. Ráda bych vás na tomto místě upozornila na zajímavý článek Ondry Záruby, který na téma Jak je to s tou realitní bublinou v ČR vyšel na webu Finsider.
Přeji vám úspěšný a klidný týden
Tereza Pokorná Analytik Comsense analytics
Ceny bytů v novostavbách - prodej - sekundární trh
Od počátku letošního roku vzrostly nabídkové ceny bytů v novostavbách o zhruba 8,35 %. Pro lepší představu o cenách bytových jednotek jsem pro vás na začátku roku zařadili i novou tabulku se statistickými údaji, která ukazuje nejen průměrnou hodnotu, za kterou se nabízí metr čtvereční bytu v novostavbě na sekundárním trhu, ale i počet jednotek, které se v tom měsíci prodávaly, stejně jako kvartilové hodnoty nabídkových cen. Pro upřesnění 25 % kvartil je statistická veličina, která vyznačuje hodnotu, pod kterou se prodává 25 % nejlevnějších bytů v daném městě. Naopak 75 % kvartil udává hranici, od které se prodává 25 % nejdražší bytů v daném městě. Medián je střední hodnota.
Na úrovni celé České republiky tak vidíme, že průměrná nabídková cena bytů v novostavbách na sekundárním trhu byla v květnu 92 tisíc Kč na metr čtvereční, přičemž nejlevněji se prodávaly novostavby za zhruba 77 000 Kč na metr a 25 % nejdražších bytů se na sekundárním trhu prodávalo s cenovkou vyšší než 115 tisíc Kč/m2. Na tomto místě je ovšem třeba zdůraznit, že se jedná o nabídkové ceny nemovitostí, které jsou do značné míry ovlivněné nejen aktuální skladbou bytových jednotek na trhu, ale rovněž očekávám prodávajících.
I přesto, že meziměsíční vývoj nabídkových cen není nijak určující, jelikož momentální nabídková cena je ovlivněná aktuální nabídkou bytů, skladbou bytů a lokalitou, tak vidíme, že meziměsíčně dochází ke zpomalování nárůstu v nabídkových cenách. Během dubna a května se nabídkové ceny bytů změnily pouze o 0,45 %. Rovněž meziměsíčně zůstal téměř identický počet nabízených bytů.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - sekundární trh
Pokles v nabídkových cenách panelových domů pokračoval i v květnu. Od počátku roku poklesly nabídkové ceny bytů v panelových domech o zhruba -4,53 %. Rovněž během května nabídkové ceny těchto nemovitostí spíše stagnovaly, meziměsíčně poklesly o zhruba -0,81 %. Meziročně se ovšem stále jedná o růst nabídkových cen o 19,38 %.
Ze statistiky vyplývá, že se ovšem zvyšuje počet nabízených bytů k prodeji. Od ledna se téměř zdvojnásobila nabídka bytů v panelových domech k prodeji.
Spodní cenový kvartil pro nabídkové ceny bytů v panelových domech se přitom pohybuje někde okolo 60 tisíc Kč. Nejvíce bytů v panelových domech je v nabídce v Praze, následuje Ostrava a Brno. Nejlevněji se panelové domy prodávají v Ústí nad Labem, kde se nabídková cena 1m2 pohybuje okolo 40 000 Kč. Naopak nejdráže se tyto byty stále prodávají v Praze, kde nabídková cena stále překračuje 100 tisíc Kč/m2.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - primární trh
Nabídkové ceny bytů na primárním trhu novostaveb se od počátku roku drží více méně na stejné úrovni, registrujeme zde růst o 3,71 %. Tato statistika developerských projektů vzniká hlídáním významných developerských projektů jak v Praze, tak v regionech. Přičemž oproti loňskému roku vidíme, že developerské společnosti nemění ceny nemovitostí tak často, jako je měnily minulý rok. Stejně jako v Praze, se i v krajských městech zpomalil prodej bytových jednotek v novostavbách. V průměru se tak, měřeno bez Prahy, pohybuje metr čtvereční bytu v novostavbě na celorepublikové úrovni na 99 tisících Kč za metr čtvereční.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Praha
Co se statistiky nabídkových cen bytů v novostavbě v Praze týče, nedošlo v pražských novostavbách během května k významnější změně v cenách bytů. Z důvodu toho, že v Praze v posledních měsících dochází k masivnímu vyprodávání "levných" developerských projektů, je cenová statistika stále negativně ovlivněna několika drahými projekty. Což zkresluje celkovou průměrnou cenu developerských projektů. Z toho důvodu jsme se rozhodli přistoupit ke změně a rozdělili jsme projekty do 4 kategorií, a to dle několika kritérií. Výsledné zařazení projektu do příslušné kategorie je provedeno na základě posouzení lokality projektu, standardu v jakém je projekt postavený, na zařazení má vliv i kvalita života v dané novostavbě nebo i to, zda například poskytuje parkování. Rozdělení projektů do kategorií udává přesnější obraz o vývoji cen na trhu v jednotlivých kategoriích. Z rozdělení vyplývá, že nejdražší projekty na trhu se prodávají v průměru za 221 tisíc Kč na metr čtvereční. Růst cen ale působí i na ty méně kvalitní projekty, kde se vyšplhala průměrná cena k 130 tisícům Kč za metr čtvereční.
Ještě před rokem se přitom průměrná cena za pražský byt v novostavbě pohybovala na úrovni 125 tisíc Kč za metr čtvereční.
I vzhledem k růstu úrokových sazeb, došlo k výraznému poklesu v počtu prodávaných bytů v pražských novostavbách. Zatímco v roce 2019 se měsíčně prodávalo zhruba 378 bytů měsíčně, tak v roce 2020 se průměrný počet prodávaných bytů držel okolo 367 bytů měsíčně. V loňském roce ovšem průměrný počet prodávaných bytů vystřelil na skoro 500 bytů měsíčně. Oproti předcházejícím třem letům je letošní rok v poklesu. Od počátku roku se zatím v pražských novostavbách prodalo celkem 1 150 bytů, co ž je zhruba 229 bytů měsíčně.
Pokles v prodejích bytů je znát i na celkové zásobě volných bytů k prodeji. Ta o něco stoupla, zatímco nejnižší počet volných bytů byl v Praze v září 2021, tak v současné době se počet volných bytů k prodeji zdrží nad 2 300 bytů.
Pokles v prodejích bytů je znát i na celkové zásobě volných bytů k prodeji. Ta o něco stoupla, zatímco nejnižší počet volných bytů byl v Praze v září 2021, tak v současné době se počet volných bytů k prodeji zdrží nad 2 300 bytů.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - Praha
Již druhý měsíc za sebou byl meziměsíčně zaznamenaný pouze nepatrný růst v cenách v pražských panelových domech o zhruba 0,56 %. Průměrné nabídkové ceny se přitom stále pohybují okolo 107 tisíc Kč za metr čtvereční. Od počátku roku došlo stejně jako v regionech i v Praze k poklesu v cenách bytů v panelových domech, a to o zhruba -1,63 %.
Nejnižší ceny, za které se přitom byty v panelových domech prodávají je 98 tisíc Kč za metr čtvereční. Najdou se v Praze ovšem i panelové byty, které se prodávají za více než 120 tisíc Kč za metr čtvereční.
Ceny bytů - prodej - Středočeský kraj
Nabídkové ceny panelových bytů ve Středočeském kraji se během května v podstatě nezměnily, průměrná nabídková cena se tak stále pohybuje okolo 69 tisíc Kč/m2. Od počátku roku jsou tak tyto nemovitosti skoro na stejné ceně, nabídkové ceny se změnily o 0,03 %. Co se novostaveb týče, tak stále dochází k poměrně masivnímu vyprodávání developerských projektů. Od počátku roku vzrostly ceny bytů v novostavbách o zhruba 9,36 %. Meziroční nárůst v cenách je ale stále ne 24,01 %. Díky novému projektu v oblasti Praha Západ rovněž skokově narostly nabídkové ceny v této lokalitě.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Brno
Růst cen bytů zatím stejně jako v Praze pokračuje i v Brně. Meziročně jsme na růstu v nabídkových cenách bytů v novostavbách o 15,49 %, od počátku roku vzrostly ceny bytů v novostavbách o 2,73 %. Průměrná nabídková cena bytů se v Brně tak pohybuje na úrovni 118 tisíc Kč/m2. I v květnu se nepatrně zvýšila zásoba bytů v nabídce.
Pronájem - panelové domy
Meziměsíčně nedošlo v podstatě k žádné výrazně změně v nabídkové ceně nájmů v panelových domech, rozdíl v nabídkových cenách je o méně než 1 %. Meziročně se ovšem nabídkové ceny nájmů stále drží o 13,52 % výše než v předcházejícím roce. Od počátku roku poté vzrostly nabídkové ceny nájmů v panelových domech o 4 %.
Pronájem - novostavby
Během uplynulého měsíce poklesly ceny pronájmů v novostavbách o zhruba -0,42 %, což znamená, že se nabídkové ceny stejně jako u panelových domů v podstatě nezměnily. Stejně jako u prodeje bytů v novostavbách i zde se jedná o nabídkové ceny pronájmů, které jsou ovlivněné aktuální skladbou bytů v nabídce. I přesto, že se očekává růst cen pronájmů, a to zejména v důsledku rostoucích úrokových sazeb a poklesu zájmu o "vlastní" bydlení, je otázkou, jak vysoký bude reálný růst cen pronájmů i s ohledem na rostoucí ceny energií, které jsou buď součástí nájmů a nebo jsou na nájemníka přenesené ve formě přidružených poplatků. Průměrná výše nájmu v bytech v novostavbách se pohybuje na hraně 350 Kč/m2.
Pronájem - Praha
Pronájmy v panelových domech v Praze zatím od počátku roku rostou, z průměrné ceny 266 Kč na 302 Kč za metr čtvereční v panelových domech. O něco pomaleji rostou ceny pronájmů v novostavbách, v průměru se nájemné v novostavbách v Praze pohybuje okolo 390 Kč za metr čtvereční.
