Úvodní slovo
Vážení čtenáři,
než se dnes pustíte do analyzování čísel z českého realitního trhu, které vám každý měsíc v rámci tohoto měsíčníku přinášíme, dovolím si vás upozornit na několik srovnání, které vám možná pomohou zasadit realitu českého realitního trhu do kontextu s Evropou. V rámci seriálu na webu Finsider.cz jsme se rozhodli podívat se na srovnání cen v populárních dovolenkových destinacích jak v ČR, tak v Evropě a zároveň je porovnat s cenami bytů nejen v Praze, ale i v ČR. Kromě srovnání Na Lipně dráže než na Gardě, si můžete porovnat i ceny bytů a apartmánů v rámci přímořských oblastí - Panelák v Praze nebo apartmán u moře, nebo v rámci oblíbených horských oblastí - Špindl, Davos nebo Stubai? Kde se vám vyplatí koupit si apartmán?
Pokud by vás místo toho zajímalo, co dělají naši sousedi jinak než my v rámci realitního trhu, tak vás možná zaujme článek Vyvlastnění bytů v Berlíně? Směřujeme stejným směrem?
Přeji vám úspěšný týden
Tereza Pokorná Analytik Comsense analytics
Ceny bytů v novostavbách - prodej - sekundární trh
V červenci se průměrná cena bytů novostaveb na sekundárním trhu zvýšila o 1,01 % na úroveň 71 870 Kč za metr čtvereční. Od počátku roku vzrostla průměrná cena za metr čtvereční u bytů v novostavbách na sekundárním trhu o 12,96 %. Po Praze zůstává nejvyšší cena u novostaveb v Brně, kde se ceny bytů v novostavbách pohybují okolo 105 tisíc Kč za metr čtvereční. Následují České Budějovice, kde se průměrná cena v červenci dostala na úroveň 83 tis. Kč/m2.
Meziměsíčně ceny bytů poklesly v Brně (-1,25 %), Hradci Králové (-1,24 %), Jihlavě (-6,91 %), Ostravě (-2,40 %) a ve Zlíně (-0,23 %). Od počátku roku poklesly ceny bytů pouze v Liberci (-3,39 %) a v Ostravě (-3,85 %).
V novostavbách se na sekundárním trhu pohybují v průměru byty o velikosti 1+kk na úrovni 82 tisíc Kč/m2, kdežto 2+kk a 3+kk se prodávají v průměru za 71 tisíc Kč/m2. Nejlevněji lze 1+kk pořídit Ostravě, a to za zhruba 43 tisíc Kč na metr čtvereční.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - sekundární trh
Byty v panelových domech se v červenci pohybovaly na úrovni 72 tisíc Kč, a to včetně cen bytů v panelácích v Praze. Oproti červnu se tak průměrné ceny zvýšily o 1,56 %. Na rozdíl od bytů v novostavbách, ceny bytů v panelových domech od počátku roku nepoklesly ani v jednom z krajských měst. V průměru vzrostly ceny o 13,73 %, ještě v lednu stály byty v průměru 63 tisíc Kč/m2, v červenci 2021 se ceny dostaly na úroveň 72 tisíc Kč/m2.
V červenci se ceny bytů v panelových domech v Praze a v Brně přiblížily, v obou městech se v průměru panelový byt pořizuje za 96 tisíc Kč na metr čtvereční. Ještě na počátku roku přitom byl rozdíl v cenách bytů v Praze a Brně daleko vyšší, v průměru byly ceny v Praze o 21 % vyšší než v Brně.
Pokud bychom ze statistik vynechali hlavní město, klesne průměrná ceny bytů v panelových domech v České republice na 55 tisíc Kč/m2. Meziměsíčně došlo k menšímu poklesu o 0,07 %, nicméně od počátku roku se ceny bytů v panelových domech, bez Prahy, zvýšily o 20,7 %.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - primární trh
Na trhu s byty v novostavbách na primárním trhu došlo k vyprodání bytů v developerských projektech v Jihlavě. Zde se v současné době nevyskytuje volná bytová jednotka v aktivních developerských projektech, stejně jako v krajském městě Ústí nad Labem. Meziměsíčně se ceny bytů na tomto trhu zvýšily o 1,49 %, nicméně od počátku roku se ceny zvýšily o zhruba 8,42 %. V průměru se tak ceny bytů v novostavbách přímo od developerských společností prodávají za 118 tisíc Kč na metr čtvereční, nicméně tento průměr je více než cokoliv ovlivněný cenami bytů v Praze. Pokud bychom se na stejnou statistiku podívali bez bytů v Praze, klesne průměrná celorepubliková cena na zhruba 71 tisíc Kč/m2. I tak ovšem ceny bytů poměrně výrazně rostou. Od počátku roku se ceny bytů v nabídkách developerů zvýšily o více než 6 %.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Praha
Praha je na tom dlouhodobě z hlediska výstavby poměrně špatně. Alespoň v rámci srovnání regionů. Tradičně se nejvíce stavebních povolení na bytovou výstavbu vydává ve Středočeském kraji, jinak tomu není ani letos. Zatímco v okolí Prahy se vydalo od počátku roku 7 110 stavebních povolení na bytovou výstavbu, v Praze to bylo od počátku letošního roku 1 348 stavebních povolení.
Průměrná cena za metr čtvereční bytu v Praze reaguje na nastalou situaci růstem. Za růstem stojí nejen úbytek bytů z nabídky developerských společností, zvýšená poptávka po bydlení a investičních bytech, ale i nízké úrokové sazby. Za růstem ceny lze hledat i růst cen materiálů, jelikož developerským společnostem se prodražuje výstavba. Takže zatímco na konci roku 2018 byla průměrná cena za metr čtvereční v Praze v novostavbách 103 tisíc Kč/m2, v současné době je to 136 tisíc Kč/m2.
Meziměsíčně tedy vzrostly průměrné ceny na pražském trhu s novostavbami o 2,09 %, od počátku roku o 11,84 %. Oproti loňskému červenci jsou ceny v pražských novostavbách dokonce o 19,64 % vyšší.
Celková zásoba dostupných bytů v pražských developerských projektech se během srpna propadla na nejnižší hodnoty od konce roku 2018! Zatímco v roce 2018 bylo v zásobě 110 developerských společností, působících v Praze, něco málo přes 4 000 bytů, letos v srpnu klesl počet volných bytů pod 2 000 jednotek. Velmi výrazně zpomalil i přírůstek nových bytů na trh, zatímco v průměru přidávaly developerské společnosti v loňském roce na trh zhruba 350 bytů měsíčně, letos se průměr drží pod 200 bytů.
Nejsou to jen průměrné ceny bytů za metr čtvereční v Praze, co trhá rekordy, letošní rok je naprosto výjimečný i v počtu prodaných bytů. Zatímco v loňském roce se v průměru v Praze v novostavbách prodávalo zhruba 366 bytů měsíčně, letos to je 552 bytů měsíčně. V kombinaci s menším počtem nových bytů, které developeři přidávají na trh, je to důvodem, proč máme v současné době minimální zásobu bytů v Praze.
Nejsou to jen průměrné ceny bytů za metr čtvereční v Praze, co trhá rekordy, letošní rok je naprosto výjimečný i v počtu prodaných bytů. Zatímco v loňském roce se v průměru v Praze v novostavbách prodávalo zhruba 366 bytů měsíčně, letos to je 552 bytů měsíčně. V kombinaci s menším počtem nových bytů, které developeři přidávají na trh, je to důvodem, proč máme v současné době minimální zásobu bytů v Praze.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - Praha
Velmi podobný meziměsíční růst v průměrných cenách jako u novostaveb v Praze zažily i byty v panelákových domech. Meziměsíčně byl zaznamenaný růst o zhruba 2 %. Na rozdíl od novostaveb, které svou průměrnou cenou překračují 136 tisíc Kč/m2, panelákové byty se v průměru pohybují pod 100 tisíc Kč na metr čtvereční. Za více než 100 tisíc Kč na metr čtvereční si panelákový byt pořídíte ale třeba na Praze 6 a Praze 8, kde se ceny pohybují okolo 101 tisíc Kč/m2 v průměru. Na rozdíl od okrajových čtvrtí v Praze, se zde ovšem jedná o většinou větší bytové jednotky, které prošly celkovou rekonstrukcí.
Ceny bytů - prodej - Středočeský kraj
Byty v panelových domech ve Středních Čechách stojí v průměru 62 tisíc Kč na metr čtvereční. Od počátku roku se v průměru ceny zvýšily o zhruba 8 %, nicméně od května jsme do statistik přidali nová města ve Středočeském kraji, takže nemáme statistiku pro všechna města od počátku roku. Nejdráže pořídíte panelový byt v Praze východ, kde se ceny drží okolo 77 - 80 tisíc Kč/m2. Naopak nejlevněji lze takový byt pořídit v Příbrami, Kutné Hoře nebo Mělníku.
Byty v novostavbách na rozdíl od Prahy nerostou tak rychle jako v Praze. Na rozdíl od bytových jednotek, zde lidé mají v poslední době zájem spíše o pozemky a rodinné domy. V průměru si tak lze v největších středočeských městech koupit byt v novostavbě za 81 tisíc Kč/m2. Od počátku roku se ceny drží poměrně stabilně, zvýšily se o zanedbatelných 0,02 %.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Brno
Meziměsíčně v Brně zpomalil růst cen bytů v novostavbách, během července se ceny u developerských společností změnily v průměru jen o 0,28 %. Nejvýrazněji se ceny změnily v projektech v Zábrdovicích, nicméně zde se tak děje spíše z důvodu vyprodávání projektů, než že by docházelo k velké změně v cenách. Od počátku roku už je zvýšení cen citelnější. Od ledna se ceny v brněnských novostavbách navýšily o 11,84 %. Ještě v lednu bylo standardem pořídit si nový byt v Brně pod 95 tisíc Kč na metr čtvereční, dnes se ceny pohybují spíše na úrovni některých pražských projektů.
Pronájem - panelové domy
Na rozdíl od průměrných cen v bytech, pronájmy klesají. Na celorepublikovém průměru poklesly pronájmy u bytů v panelových domech o 5,66 %, přičemž nejvýrazněji poklesly pronájmy v Ústí nad Labem (-13,20 %), Karlových Varech (-9,34 %) a Olomouci (-9,03 %). V průměru si lze tak panelákový byt pronajmout za zhruba 228 Kč/m2. Z pohledu absolutních čísel si lze nejlevněji pronajmout byt v paneláku v Ústí nad Labem (171 Kč/m2), Karlových Varech (173 Kč/m2), Ostravě (188 Kč/m2) a Českých Budějovicích (188 Kč/m2).
Bez Prahy se celorepublikový průměr pohybuje okolo 210 Kč/m2.
Pronájem - novostavby
To na trhu pronájmu novostaveb je situace odlišnější než u panelových domů. Nájemné v bytech v novostavbách roste od počátku roku o zhruba 5 %. Přičemž nejvyšší průměrné nájemné je samozřejmě v Praze, v Brně si lze pronajmout byt v novostavbě za zhruba 297 Kč/m2. Co je ovšem zajímavé je pronájem v Ostravě, zatímco toto město má doposud jedny z nejnižších cen bytů v ČR, tak nájmy se zde drží nad ostatními krajskými městy. Velmi podobné nájemné jako v Ostravě se vybírá i například v Liberci.
Pronájem - Praha
U bytů v panelových domech pokleslo od počátku roku vybírané nájemné o 7,82 %. Z tohoto pohledu není v Praze žádný městský obvod, ve kterém by pronájmy panelových bytů nepoklesly. Nejvýrazněji poklesly na Praze 3, zejména na Žižkově a na Praze 4. V těchto dvou čtvrtích poklesly ceny pronájmů o více než 10 % YTD.
Pronájmy bytů v novostavbách ovšem od počátku roku rostou, a to v průměru o 3,51 %. Velmi výrazný skok nastal i v centru města, kde jsme od počátku pandemie byli spíše svědky poklesů v cenách pronájmů. V současné době se nájmy navrací na původní předcovidové hodnoty, nutno rovněž podotknout, že oproti uplynulým několika měsícům se rovněž snížila nabídka dlouhodobých pronájmů v centru města, zejména v Praze 1 a 2. To by mohlo značit, že se někteří pronajímatelé opětovně uchylují ke sdíleným platformám typu AirBnb.
