Úvodní slovo
Vážení čtenáři,
vítám vás u dalšího vydání realitního reportu. I přesto, že struktura realitního reportu zůstává každý měsíc stejná, svět tam venku, ve světě realit, se začíná měnit. Pokud pomineme to, že ještě nikdy v Praze nebylo tak málo bytů ke koupi, jako je v současné době, tak nám zůstává překotný růst cen materiálů ke stavbě, včetně jeho nedostatku a růst úrokových sazeb. Po letech to vypadá, že se nacházíme v období, kdy můžeme očekávat reálný růst úrokových sazeb na hypotečních úvěrech až někam ke 4 %. Což může být pro mnohé vlastníky nemovitostí s hypotékou novou a možná i nepříjemnou zkušeností. Rozhodně je to nepříjemné pro kohokoliv, kdo si v současné době chce pořizovat vlastní bydlení. A nebo ještě lépe stavět dům. Kromě nejistoty v podobě rostoucích sazeb se rovněž musí potýkat s tím, že developeři buď zvyšují meziměsíčně ceny nebo nejsou na druhou stranu, kvůli rostoucím cenám materiálů, schopni garantovat ceny za výstavbu.
Z této situace tak zatím plyne logický závěr, že nájemné začne spíše dříve, nežli později růst rychleji než ceny bytů. V prostředí rostoucích úrokových sazeb, zoufale malé nabídky bytů ke koupi a zvyšující se nedostupnosti bydlení, je nájemné zcela logická varianta, ke které se bude muset uchylovat stále více lidí. V tomto ohledu tak směřujeme spíše na Západ, kde je dnes již normou, že necelá polovina obyvatel žije dlouhodobě v pronájmech, jako například v Německu. Ono sen o vlastním bydlení pro všechny, tady byl již za Finanční krize 2008 a nedopadl úplně dobře. Ono vlastní bydlení na hypotéku s minimem vlastních zdrojů a se sazbou 1,2 % totiž není základním nárokem obyvatelstva, jak si mnozí myslí, jakožto spíše privilegiem. Pro mnohé to bude možná i tvrdé probuzení.
Přeji vám úspěšný týden
Tereza Pokorná Analytik Comsense analytics
Ceny bytů v novostavbách - prodej - sekundární trh
V srpnu se průměrná cena bytů novostaveb na sekundárním trhu snížila o 0,08 % na úroveň 71 814 Kč za metr čtvereční. Od počátku roku nicméně vzrostla průměrná cena za metr čtvereční u bytů v novostavbách na sekundárním trhu o 12,87 %. Po Praze zůstává nejvyšší cena u novostaveb v Brně, kde se ceny bytů v novostavbách, po srpnovém poklesu o -0,65 %, pohybují okolo 104 tisíc Kč za metr čtvereční. Následují České Budějovice, kde se průměrná cena v srpnu dostala na úroveň 89 tis. Kč/m2. Meziměsíčně zde vzrostly ceny bytů o rovných 7,00 %.
Meziměsíčně ceny bytů poklesly v Brně (-0,65 %) a Karlových Varech (-9,09 %). Od počátku roku poklesly ceny bytů pouze v Liberci (-2,20 %).
V novostavbách se na sekundárním trhu pohybují v průměru byty o velikosti 1+kk na úrovni 87 tisíc Kč/m2, kdežto 2+kk a 3+kk se prodávají v průměru za 70-71 tisíc Kč/m2. Nejlevněji lze 1+kk pořídit Ostravě, a to za zhruba 49 tisíc Kč na metr čtvereční. Ještě v červenci zde metr čtvereční bytu v 1+kk vyšel na 43 tisíc Kč/m2.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - sekundární trh
Oproti bytům v novostavbách na sekundárním trhu, ceny bytů v panelových domech meziměsíčně vzrostly o 5,21 %, na současnou průměrnou hodnotu 75,8 tisíc Kč/m2, a to včetně bytů v panelácích v Praze. Průměrná cena za panelový byt, měřená bez Prahy, by v srpnu 2021 vycházela na 58,2 tisíce Kč za metr čtvereční. Nicméně i bez Prahy byl na celorepublikovém průměru zaznamenaný růst v cenách o 5,43 %.
V průměru vzrostly ceny od počátku roku o 19,66 % (včetně Prahy), ještě v lednu stály byty v průměru 63 tisíc Kč/m2, měřeno bez Prahy vzrostly ceny bytů v panelácích od počátku roku o 27,25 %, z hodnoty 45,7 tisíc Kč/m2 na současných 58,2 tisíc Kč/m2.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - primární trh
Jediná dvě krajská města, ve kterých v současné době neprobíhá aktivní developerská výstavba, jsou Ústí nad Labem a Jihlava. V ostatních krajských městech došlo na celorepublikové úrovni k meziměsíčnímu růstu o 0,88 %. Od počátku roku se potom průměrné ceny bytů na primárním trhu novostaveb zvýšily o 9,46 %. V průměru se tak ceny bytů v novostavbách přímo od developerských společností prodávají i v srpnu za 118 tisíc Kč na metr čtvereční, nicméně tento průměr je více než cokoliv ovlivněný cenami bytů v Praze. Pokud bychom se na stejnou statistiku podívali bez bytů v Praze, klesne průměrná celorepubliková cena na zhruba 71,8 tisíc Kč/m2. I tak ovšem ceny bytů poměrně výrazně rostou. Od počátku roku se ceny bytů v nabídkách developerů zvýšily o více než 6,68 %. Meziměsíčně poté došlo pouze k nepatrnému růstu o 0,11 %.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Praha
Během srpna letošního roku došlo k nárůstu v průměrných cenách za metr čtvereční bytu o 0,90 %. V rámci meziročního nárůstu se jedná o nejpomalejší růst od listopadu 2020, kdy ceny meziměsíčně vzrostly o 0,22 %. V uplynulých měsících byl průměrný meziměsíční růst v cenách bytů zhruba 1,97 %.
Od počátku roku se průměrné ceny v pražských novostavbách zvýšily o 13 %. Meziročně poté došlo k nárůstu v průměrných cenách o 20,64 %. Ještě v srpnu loňského roku stál průměrný metr v novostavbě okolo 114 tisíc Kč/m2, v současné době se jeho cena pohybuje okolo 138 tisíc Kč/m2. K nejvýraznějšímu meziměsíčnímu nárůstu došlo na Praze 6, kde se ceny zvýšily o 6,84 %. Meziročně poté, zejména v důsledku covidu, poklesly ceny nemovitostí pouze v centru, na Praze 1, a to o 22,15 %.
Jak už bývá zvykem v několika posledních měsících, bytová zásoba v developerských projektech opětovně významně poklesla. V Praze na konci srpna zůstávalo v projektech developerů zhruba 1 673 bytových jednotek.
Dle očekávání byl i v srpnu počet prodaných bytů podprůměrný. V srpnu se v developerských projektech prodalo 294 bytů, z toho nejvíce na Praze 4, kde se prodalo 55 bytů. Následovala v počtu prodaných bytů Praha 5, kde se prodalo 50 bytů a Praha 2, kde se prodalo 48 bytových jednotek.
Letní měsíce byly rovněž všeobecně slabé na nově přidané projekty. Zatímco se mezi lednem a červnem na trh novostaveb každý měsíc přidalo v průměru 282 nových bytů, v červenci a v srpnu se dohromady přidalo pouze 60 bytových jednotek. I zde proto můžeme hledat důvod v tom, proč v srpnu tak významně poklesla celková zásoba bytů.
Dle očekávání byl i v srpnu počet prodaných bytů podprůměrný. V srpnu se v developerských projektech prodalo 294 bytů, z toho nejvíce na Praze 4, kde se prodalo 55 bytů. Následovala v počtu prodaných bytů Praha 5, kde se prodalo 50 bytů a Praha 2, kde se prodalo 48 bytových jednotek.
Letní měsíce byly rovněž všeobecně slabé na nově přidané projekty. Zatímco se mezi lednem a červnem na trh novostaveb každý měsíc přidalo v průměru 282 nových bytů, v červenci a v srpnu se dohromady přidalo pouze 60 bytových jednotek. I zde proto můžeme hledat důvod v tom, proč v srpnu tak významně poklesla celková zásoba bytů.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - Praha
Meziměsíčně byl zaznamenaný růst v cenách v pražských panelových domech o zhruba 1,58 %. Na rozdíl od novostaveb, které svou průměrnou cenou překračují 136 tisíc Kč/m2, panelákové byty se ještě stále v průměru pohybují pod 100 tisíc Kč na metr čtvereční. Za více než 100 tisíc Kč na metr čtvereční si panelákový byt pořídíte ale třeba na Praze 6 a Praze 8, kde se ceny pohybují okolo 101 tisíc Kč/m2 v průměru. I přesto, že meziměsíční růst není tak výrazný, tak od počátku roku došlo k nárůstu v průměrných cenách o 12,05 %.
Ceny bytů - prodej - Středočeský kraj
Daleko vyšší meziměsíční nárůst v cenách panelových bytů, než v Praze, zaznamenaly byty v panelácích ve Středočeském kraji. Zde ceny v průměru vzrostly v srpnu na 64 tisíc Kč/m2, tedy o 3,49 %. Nicméně od počátku roku se zde v průměru ceny zvýšily o podobné procento jako v Praze, tedy zhruba o 12,51 %. Nejdráže se v současné době prodávají byty v panelácích v Praze západ, kde došlo rovněž k masivnímu nárůstu o 49 %. Tento nárůst je ovšem daný velmi omezenou nabídkou panelových bytů v této oblasti. V průměru se na Praze západ prodává zhruba 5-10 bytů v panelácích, proto jakákoliv nabídka bytů, která se vymyká průměru, velmi výrazně meziměsíčně ovlivní vývoj průměrných cen.
Průměrné ceny bytů v novostavbách ve Středočeském kraji vzrostly meziměsíčně o 7,09 %. Od počátku roku poté o 4,77 %. Nejdráže se byty v novostavbách kupují v okolí Prahy, tedy v lokalitách Praha východ a Praha západ a rovněž v oblasti Berouna.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Brno
Meziměsíčně v Brně poměrně zrychlil růst cen nemovitostí, a to o 5,05 %. Nejvýrazněji se ceny změnily v projektech v Zábrdovicích, nicméně zde se tak děje spíše z důvodu vyprodávání projektů, než že by docházelo k velké změně v cenách. Od počátku roku už je zvýšení cen citelnější. Od ledna se ceny v brněnských novostavbách navýšily o 16,57 %. Ještě v lednu bylo standardem pořídit si nový byt v Brně pod 95 tisíc Kč na metr čtvereční, dnes se ceny pohybují spíše na úrovni některých pražských projektů. Na rozdíl od pražských novostaveb zde ale nedochází k tak zásadním měsíčním změnám v cenách projektů. Nicméně i v Brně je vidět velmi podobný trend zdražování okolních oblastí Brna. V Brně venkov například od počátku roku vzrostly ceny bytů o 20,55 %.
Pronájem - panelové domy
Na rozdíl od průměrných cen v panelákových bytech, pronájmy v těchto domech klesají. Na celorepublikovém průměru sice ceny pronájmů v srpnu vzrostly o 2,28 %, nicméně ve spoustě krajských měst ceny nájemného poklesly, ať už meziměsíčně nebo od počátku roku. Ceny pronájmů poklesly u bytů v panelových domech od počátku roku v Ústí nad Labem (-7,45 %), Karlových Varech (-12,50 %), Českých Budějovicích (-5,81 %), Olomouci (-10,11 %), Plzni (-6,60 %) a Praze (-5,81 %). V průměru si lze tak panelákový byt pronajmout za zhruba 234 Kč/m2. Z pohledu absolutních čísel si lze nejlevněji pronajmout byt v paneláku v Ústí nad Labem (182 Kč/m2), Karlových Varech (167 Kč/m2), Olomouci (199 Kč/m2) a Českých Budějovicích (192 Kč/m2).
Bez Prahy se celorepublikový průměr pohybuje okolo 213 Kč/m2.
Pronájem - novostavby
Na trhu s pronájmy bytů v novostavbách vzrostly průměrné ceny za pronájem meziměsíčně o 0,98 % a od ledna 2021 o 5,95 %. Nejvýrazněji vzrostly pronájmy od počátku roku v Ostravě (+34,80 %), v současné době si zde lze v bytě v novostavbě pronajmout byt za 293 Kč/m2. Nejvyšší pokles naopak zaznamenaly Pardubice, kde nájemné mezi lednem a srpnem pokleslo z 242 Kč/m2 na 208 Kč/m2. Co se týče budoucího vývoje, lze očekávat, že při současném růstu úrokových sazeb a zvyšující se nedostupnosti bydlení, budou nájmy nejen v novostavbách růst. Stále více lidí si totiž na sen o vlastním bydlení nechává zajít chuť a nájemné se tak stane, minimálně v současné době, ekonomičtější variantou.
Pronájem - Praha
U bytů v panelových domech pokleslo od počátku roku vybírané nájemné o 5,81 %. Z tohoto pohledu není v Praze žádný městský obvod, ve kterém by pronájmy panelových bytů nepoklesly. Nejvýrazněji poklesly na Praze 8 a Praze 3. V těchto dvou čtvrtích poklesly ceny pronájmů o 10 % YTD. V průměru si tak lze v Praze pronajmout byt v paneláku za zhruba 255 Kč/m2.
Pronájmy bytů v novostavbách ovšem od počátku roku rostou, a to v průměru o 2,94 %. Nájmy se zde pohybují okolo 326 Kč/m2. Jediné městské obvody, kde lze v současné době ještě pořídit nájem pod 300 Kč na metr čtvereční jsou dva obvody - Praha 9 a Praha 10, kde se nájmy pohybují těsně pod 300 Kč/m2.
