Úvodní slovo
Vážení čtenáři,
vítám vás u posledního realitního reportu v roce 2021. Rok 2021 nebude jen rokem ve znamení pokračující pandemie covidu, ale bude to i mimo jiné rok, kdy se prodalo rekordní množství bytů na českém realitním trhu, mimo jiné i v Praze, kde se za posledních pět let prodá nejvíce bytů. A to i přes rostoucí úrokové sazby. A nebo právě kvůli nim. Poptávka po bydlení a po hypotečních úvěrech je v tomto roce enormní, což se celý rok projevovalo na růstu cen bytů nejen v novostavbách, ale i v panelových domech. Jediná veličina, který tento rok klesala, bylo nájemné v bytech v panelácích.
Za enormním růstem poptávky po bytech a průměrných cen stojí kromě obvyklých důvodů jako jsou pomalé povolování nových staveb a byrokracie, i rostoucí sazby. Česká národní banka dala trhu jasný signál, že hodlá ve zvyšování úrokových sazeb pokračovat, a to i přes další vlnu pandemie. Pro spoustu zájemců o koupi bytu je to tak jasný signál: „Teď nebo nikdy.“ Stejně tak ti, co plánují nákup nemovitosti financovat hypotečním úvěrem vědí, že Česká národní banka znovu zavádí limitující ukazatele DTI a DSTI, stejně jako nižší povolené LTV. Pro spoustu žadatelů je tak teď jediná a možná na dlouhou dobu poslední šance vzít si hypotéku a koupit si své vysněné 2+kk v Praze.
Přeji vám úspěšný týden
Tereza Pokorná Analytik Comsense analytics
Ceny bytů v novostavbách - prodej - sekundární trh
Během listopadu se průměrná cena bytů novostaveb na sekundárním trhu zvýšila o 1,32 % na průměrnou úroveň 77 470 Kč za metr čtvereční. Od počátku roku tak průměrná nabídková cena za metr čtvereční u bytů v novostavbách na sekundárním trhu vzrostla o 21,76 %, ještě v lednu 2021 se průměrná nabídková cena pohybovala na úrovni 63 626 Kč za metr čtvereční.
Zatímco meziměsíčně došlo k poklesu cen bytů v několika krajských městech, například v Hradci Králové (-3,18 %), Pardubicích (-6,11 %), Karlových Varech (-4,95 %) nebo Liberci (-4,49 %) , tak od počátku roku, za uplynulých jedenáct měsíců, nedošlo k poklesu v cenách v žádném z krajských měst. Naopak nejvýraznější nárůsty v cenách zaznamenaly České Budějovice, kde se během 11 měsíců zvýšily nabídkové ceny o 59,72 %. Významně ceny bytů narostly i v Hradci Králové, v Olomouci nebo Jihlavě.
V novostavbách se na sekundárním trhu pohybují v průměru byty o velikosti 1+kk na úrovni 102 tisíc Kč/m2, kdežto 2+kk a 3+kk se prodávají v průměru za 74-75 tisíc Kč/m2. Nejlevněji lze 1+kk pořídit v Karlových Varech, zhruba za 57 tisíc Kč na metr čtvereční.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - sekundární trh
Ceny bytů v panelových domech meziměsíčně vzrostly o 1,56 %, současná průměrná hodnota se tak pohybuje na úrovni 79,7 tisíc Kč/m2, a to včetně bytů v panelácích v Praze. Průměrná cena za panelový byt, měřená bez Prahy, by v listopadu 2021 vycházela na 60 tisíce Kč za metr čtvereční, jelikož meziměsíčně došlo k nárůst v cenách o 1,58 % (měřeno bez Prahy). Od počátku roku došlo ovšem k nárůstu o 31,96 %.
Včetně Prahy vzrostly nabídkové ceny od počátku roku o 25,88 %, ještě v lednu stály byty v průměru 63 tisíc Kč/m2, z hodnoty 63 tisíc Kč/m2 tedy na současných 80 tisíc Kč/m2.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - primární trh
Na trhu s novostavbami, které jsou v nabídkách od developerských společností, došlo k nepatrnému poklesu v cenách bytů, a to meziměsíčně o -0,23 %. Nejvýrazněji vzrostly ceny bytů v Liberci, naopak nejvýrazněji poklesly ceny bytů meziměsíčně v Plzni. Od počátku roku došlo k nárůstu v cenách na celorepublikové úrovni o 12,92 %, včetně započítání cen v Praze. Měřeno bez pražských cen by by nárůst okolo 10,24 %.
V průměru se tak ceny bytů v novostavbách přímo od developerských společností prodávaly v říjnu za 123 tisíc Kč na metr čtvereční, nicméně tento průměr je více než cokoliv ovlivněný cenami bytů v Praze. Pokud bychom se na stejnou statistiku podívali bez bytů v Praze, klesne průměrná celorepubliková cena na zhruba 74 tisíc Kč/m2.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Praha
Během listopadu došlo oproti předcházejícímu měsíci pouze k nárůstu v průměrných cenách za metr čtvereční bytu, a to o 1,43 %. Na rozdíl od zcela minimálního meziměsíčního nárůstu v říjnu o 0,22 %.
Od počátku roku se průměrné ceny v pražských novostavbách zvýšily o 18,19 %. Meziročně poté došlo k nárůstu v průměrných cenách o 23,26 %. Ještě v listopadu loňského roku stál průměrný metr v novostavbě okolo 117 tisíc Kč/m2, v současné době se jeho cena pohybuje okolo 144 tisíc Kč/m2. Tyto průměrné nabídkové ceny v sobě zahrnují jak standardní bydlení, tak luxusnější, nadprůměrný typ bytových jednotek. Pokud bychom tyto dvě kategorie odlišili, tak lze konstatovat, že se standardní bytové jednotky v Praze prodávají za průměrnou cenu 118 - 121 tisíc Kč/m2, nadstandardní se potom pohybují v rozmezí 150 - 175 tisíc Kč/m2.
Od počátku roku pustili pražští developeři na trh přes 4 000 nových bytů. Ani to ale nestačí na výraznější nárůst nabídky bytů. Více než třetina bytů v nově spuštěných projektech je prodána, ještě předtím, než se projekt pustí na trh. I přesto, že v listopadu přibylo v nabídce více než 400 nových bytů, tak i přesto, nabídka vzrostla pouze nepatrně. V současné době mají developeři v nabídce zhruba 1 800 bytů.
Prodeje se v listopadu vrátily na vyšší úroveň, oproti říjnu se v listopadu prodalo 460 bytů. Od počátku letošního roku se zatím na pražském realitním trhu prodalo celkem 5 345 bytů. V průměru se tak v Praze během letošního roku prodává zhruba 480 bytů měsíčně. Pro srovnání v roce 2019 byl průměr prodaných bytů 370 měsíčně a v loňském roce to bylo 360 bytů měsíčně. Poptávka po bydlení v Praze je tak o zhruba třetinu vyšší než ve dvou předcházejících letech. Již teď překonal rok 2021 v počtu prodejů předcházející 4 roky, pokud by se v prosinci prodalo stejně bytů jako loni, tedy přes 700 bytových jednotek, tak by letošní rok atakoval prodeje okolo 6 000 jednotek.
Prodeje se v listopadu vrátily na vyšší úroveň, oproti říjnu se v listopadu prodalo 460 bytů. Od počátku letošního roku se zatím na pražském realitním trhu prodalo celkem 5 345 bytů. V průměru se tak v Praze během letošního roku prodává zhruba 480 bytů měsíčně. Pro srovnání v roce 2019 byl průměr prodaných bytů 370 měsíčně a v loňském roce to bylo 360 bytů měsíčně. Poptávka po bydlení v Praze je tak o zhruba třetinu vyšší než ve dvou předcházejících letech. Již teď překonal rok 2021 v počtu prodejů předcházející 4 roky, pokud by se v prosinci prodalo stejně bytů jako loni, tedy přes 700 bytových jednotek, tak by letošní rok atakoval prodeje okolo 6 000 jednotek.
Ceny bytů v panelových domech - prodej - Praha
Meziměsíčně byl zaznamenaný růst v cenách v pražských panelových domech o zhruba 1,70 %. Od září se rovněž průměrná nabídkové ceny bytů v panelových domech pohybují lehce nad hranicí 100 tisíc Kč/m2. Kvůli nedostatku nabídky na primárním trhu se obrací již několik měsíců poptávka na sekundární trh, kde žene ceny výrazně vzhůru. Poprvé se rovněž ceny panelákových bytů přehouply přes 100 tisíc na metr i ve čtvrtích Praha 9 a Praha 10, ještě v uplynulém měsíci se zde ceny pohybovaly v průměru pod 100 tisíc na metr čtvereční.
Od počátku roku zde vzrostly nabídkové ceny o 18,02 %.
Ceny bytů - prodej - Středočeský kraj
Ceny panelových bytů ve Středočeském kraji poklesly během listopadu o -2,03 % a průměrná cena se tak pohybuje okolo 68 tisíc Kč/m2. Středočeský kraj zažívá v posledních dvou letech nebývalý zájem o bydlení, důvod můžeme hledat na přehřátém trhu s pražskými realitami. Poptávka se zkrátka přelívá do oblastí, které jsou v dojezdové vzdálenosti do Prahy. S tím jak rostou úrokové sazby, lze předpokládat, že se poptávka ještě více v následujících měsících obrátí ke Středočeskému kraji, kde si lze stále ještě v některých oblastech pořídit bydlení pod 100 tisíc Kč/m2. Od počátku roku vzrostly ceny bytů v panelových domech o 18,22 %.
Vysokou poptávku zažívají developerské projekty novostaveb na Praze západ a východ. V průměru si tak lze ve Středočeském kraji pořídit bydlení v novostavbě za průměrnou cenu 92 tisíc Kč/m2. Od počátku roku zde ceny vzrosty o 13,88 %.
Ceny bytů v novostavbách - prodej - Brno
Potom, co v říjnu vzrostly meziměsíčně ceny bytů pouze o 0,8 %, tak během listopadu ceny bytů v Brně nepatrně poklesly, a to o -1,05 %. V průměru se tak brněnské novostavby prodávají s cenovkou 110 tisíc Kč/m2. Záleží přitom na lokalitě. Zatímco nejdráže se byty prodávají v oblasti Královo Pole, Žabovřesky nebo Brno město, tak na okrajích si lze stále ještě byt pořídit okolo 80 tisíc Kč/m2. Od počátku roku vzrostly ceny bytů o 16,50 %, z původní průměrné ceny 94,5 tisíc Kč/m2.
Pronájem - panelové domy
Na rozdíl od průměrných nabídkové cen v panelákových bytech, pronájmy v těchto domech již několik měsíců v řadě klesají. A to nejen na měsíční bázi, ale dokonce v YTD srovnání. Od počátku roku pokleslo nájemné v panelákových bytech o zhruba -3,91 %. Ceny pronájmů poklesly od počátku roku v podstatě ve všech krajských městech až na Brno, Liberec, Hradec Králové , Pardubice a Zlín. Zatímco v lednu bylo průměrné nabídkové nájemné na úrovni 242 Kč/m2, v současné době se pohybuje okolo 233 Kč/m2.
Bez Prahy se celorepublikový průměr pohybuje okolo 210 Kč/m2.
Pronájem - novostavby
Na trhu s pronájmy bytů v novostavbách vzrostly průměrné nabídkové ceny za pronájem meziměsíčně o 1,41 % a od ledna 2021 vzrostly o 5,61 %. Nejvýrazněji vzrostly pronájmy od počátku roku v Brně, kde si můžete pronajmout byt v novostavbě za zhruba 319 Kč/m2. Nejvyšší pokles naopak zaznamenal Zlín, kde nájemné mezi lednem a zářím pokleslo z 262 Kč/m2 na 247 Kč/m2. Co se týče budoucího vývoje, lze očekávat, že při současném růstu úrokových sazeb a zvyšující se nedostupnosti bydlení, budou nájmy nejen v novostavbách růst. Stále více lidí si totiž na sen o vlastním bydlení nechává zajít chuť a nájemné se tak stane, minimálně v současné době, ekonomičtější variantou.
Pronájem - Praha
U bytů v panelových domech pokleslo od počátku roku vybírané nájemné o -3,45 %. Nejvýrazněji poklesly ceny pronájmů na Praze 3, a to o více než 13 %. V průměru si tak lze v Praze pronajmout byt v paneláku za zhruba 261 Kč/m2.
Pronájmy bytů v novostavbách ovšem od počátku roku naopak rostou, a to v průměru o 5,12 %. Meziměsíčně nabídkové ceny pronájmů nepatrně vzrostly, a to o 0,75 %. Nájmy se zde pohybují okolo 333 Kč/m2. Jediné městské obvody, kde lze v současné době ještě pořídit nájem pod 300 Kč na metr čtvereční jsou dva obvody - Praha 9 a Praha 10, kde se nájmy pohybují těsně pod 300 Kč/m2. Naopak v centru se nájemné v novostavbách pohybuje okolo 410 Kč/m2.
